融資額確定が難しいという点が問題に
新築戸建の販売戸数の減少により、中古住宅の取引量が増えています。政府も空き家問題の解決のために中古住宅のリノベーションによる流通を奨励していて、ポイント制度によるリフォーム代の一部補助を進めています。一方で住宅ローンを利用する際の「中古住宅＋リフォーム」において、融資額確定が難しいという点が問題になっています。
住宅ローンの場合、新築住宅購入では「土地代＋建物代＋諸経費」を合計してローンを申し込みします。新築の建物価格算定は容易なため、仮審査をして融資される金額が確定すれば、ほぼその金額で本審査に進み融資が実行されます。
中古住宅の場合も同じようにして、中古住宅代金にリフォーム代をプラスして融資の申し込みをしますが、このリフォーム代を確定するのが容易でありません。
リフォーム代の正確な見積もりは工事しなければ確定できない
理由は、中古住宅の内部の状態が分からないためです。不思議に思うかもしれませんが、リフォーム代の正確な見積もりは、住宅を購入し、実際に工事してみなければ確定できないのです。
木材の強度がどうなっているのか、断熱材は入れ直しが必要か、本来必要な場所に必要な部材が施されているのかなど、住宅内部の壁を壊して開けてみないと分からないことが沢山あります。かといって、融資が通っておらず、購入できることが確定していない状況で壁を全て剥がして見るのもほぼ不可能です。
中古住宅流通には新築時の仕様やメンテナンスの履歴が重要に
そこで、対策として考えられるのは、リフォーム代を多めに試算しておくことです。建物自体が想定よりも悪い箇所が多いことを考慮し、見積もりをつくればいいのです。結果、実際の工事代金が見積もりよりも下回った場合、他の工事や設備のバージョンアップなどに費用を使うことができます。
リフォーム代を少なく見て融資を受けてしまえば、住宅ローンでリフォーム代を増やすことは難しくなります。通常、追加工事分は金利が高く期間が短いリフォームローンになってしまいます。住宅ローンと別個に毎月の支払いが発生してしまうということです。
中古住宅は、新築時の施工した業者の良し悪しでリフォーム代が変わってしまいます。もちろん、最近新築された住宅の性能はかなり上がっています。古い中古住宅は価格が安い分、性能には当たり外れがあるのです。今後、中古住宅が欧米並みに流通するためには、住宅の新築時の仕様やメンテナンスの履歴が重要になっていくでしょう。建築業者もメンテナンス履歴ノートなどを交付し、顧客がメンテナンス履歴を残しやすいようサポートしていくことが望まれます。
（福間 直樹／ファイナンシャルコンサルタント）