藤田岳人（本誌記者）
＜投資先の選択肢としてだけではなく、セカンドハウスや移住先として購入する人も──。国外の不動産を買った人たちの本音とは？＞
株式投資をする際、日本株だけでなく米国株や新興国株への投資を検討するのと同じく、不動産投資にも海外不動産という選択肢がある。実際、純粋な利益を目的とした投資だけでなく、別荘や移住先としての物件購入を含めてさまざまな理由で海外の不動産を購入する日本人は少なくない。
■【動画】中国の不動産大手が約15兆円を投じてマレーシア南部の人工島の上に作った巨大な街、「想定外すぎる」現在の姿
日本人から見て海外不動産にはどんな魅力があり、どんな不動産が購入されており、日本の不動産購入とはどんな違いがあるのか。そして、海外不動産を購入した人たちは、その選択を今になってどう考えているのだろうか。
まず日本人による海外不動産投資の状況について、三井住友トラスト基礎研究所の安田明宏海外市場調査部長は、「日本の企業による投資は、圧倒的に増えている」と話す。その理由は、日本で人口減少が進んで不動産需要の下落が予想されるなか、長期的に「日本にはない成長性」が期待できるからだ。
バブル期には米英の有名オフィスの取得や豪ゴールドコーストのリゾート開発などに巨額の投資が行われたが、バブル崩壊とともに下火に。2000年代になると中国が注目され、続いて東南アジアにも投資は広がっていった。現在ではアメリカ、欧州、豪州、東南アジアと全方位的になっているが、「共通項は、成長性を取りに行っているということだ」と、安田は言う。
節税効果が薄まり、個人投資家は富裕層がメインに
個人についてはどうか。安田によれば、海外不動産に投資するのは「最近は富裕層の割合が増えている印象」だという。「10年頃に、マレーシアやタイ、フィリピンなどの不動産購入が流行した時期があった。価格が安く、現地でローンが組めて買いやすかったので、投資するのはサラリーマンが多かった」
だが、「ローンの条件が厳しくなり、不動産価格が上がったことで全体の人数としては減っているのではないか」という。かつては海外不動産を購入することで多額の損失を計上し、本業の利益と相殺して節税効果を得ることもできたが、20年の税制改正などでこの手法の利用が難しくなったという事情もある。
そうしたなかで、実際に海外不動産を所有する日本人に、匿名で話を聞くことができた。誰もが知る有名企業の創業家に生まれた「超富裕層」で、日本国内にも複数の不動産を保有している人物だ。「もともと日本企業がオーストラリアとニュージーランドに所有していた商業施設群を処分したいという話があり、われわれが入札を経て落札した」
購入したのは10年以上前で、「その後にニュージーランド地震で一部が被災したが、被災した建物も保険で建て直せた」こともあって、現在は「購入した時の2～3倍ほどの価値になっている」という。ただ、「日本で保有している不動産は購入した時期がバブル崩壊直後だったこともあるが、価値が5～6倍になっている」ため、海外不動産で特に大きな利益が出たと言えるかは微妙なところのようだ。
また海外不動産には日本とは違う難しさがあると言う。「まず契約の確認が難しい。記載内容が適切か否かもだが、記載すべきことがしっかり記載されているかなどの確認も現地の弁護士を交えて検討する必要がある。また、われわれが現地に常にいるわけではないので物件の現状把握が難しい」。
契約が日本以上に重視され、また自分にとってなじみが薄い国で、そこに不備やトラブルがあれば、対応の難易度は格段に高くなる。
それでも富裕層ならではの人や情報のつながり、そして豊富な資金力もあって、この人物は大きなトラブルもなく海外不動産投資から安定した利益を得ることができている。
では、そこまでの特別な背景のない投資家は海外不動産をどう見ているのだろうか。
エリート会社員が経験したマレーシア投資の「大誤算」
大手企業に勤める40代のサラリーマンが、10年ほど前にマレーシア最南端ジョホール州にマンションの一室を購入したのは、「自宅の購入後に余った資金をどうするか考え、もともと不動産が好きだったこともあって海外不動産に興味を持った」からだった。
インターネットなどで情報収集したところ、「ジョホールバルはシンガポールからすぐ近くという立地の良さが魅力で、中国企業も巨額の投資をして不動産開発を進めている」ことを知った。「高速鉄道が通る計画があるとの情報もあり、もしシンガポール並みに発展すればすごいことになるのではないかと思った」
確かにジョホール州では、中国最大手の不動産会社「碧桂園（カントリーガーデン）」が約15兆円を投じて、人工島に数十のタワマンやオフィスビル、商業施設などを建設する「フォレストシティー」という超巨大プロジェクトを14年に開始。シンガポールの発展を支える労働力を供給するマレーシア南部の開発は大きな注目を集めていたため、投資資金の1600万円が大きなリターンをもたらしてくれると期待したと言う。
「だが、実際には投資したマンションが建つまで8年かかった」。彼が購入したのはフォレストシティーのマンションではないが、一時は建物が完成しないまま計画が頓挫するのではないかと心配したと言う。「建つ前に支払いをすると割引があるシステムだったので、現地でローンを組んで支払いを済ませていた」
それでもマンションが建ってからは、仲介業者である日本の不動産会社が「細かくケアしてくれる」こともあり、問題なく家賃収入を得ることができている。「購入から10年ほどたって、いま売れば『トントン』くらいの状況だ」
この人物の場合、購入の契約やローンを組む際のやりとりも「不動産会社が大部分をやってくれたので、海外だからといってそれほど難しいとは感じなかった」と話す。「日本の不動産とは違うのは、大使館に手続きに行かなければならなかったことくらい」
だが建設の大幅な遅れや、高速鉄道の計画が不透明になったことなど、海外ならではの事情に振り回された面は否めない。
「中国への強硬姿勢を打ち出していたマハティール政権に政権交代したり、（通貨）リンギットが下落して日本円換算の価値が大きく下がるなどの誤算もあった。東南アジアや中国など、国際ニュースに関心を持ち、詳しくなったのはメリットと言えるかもしれないが......」
純粋な投資と考える人とは違うメリットを見出す人たちも
一方、日本に住みながら投資対象として海外不動産を選んだ人たちと違った事情を持つのは、セカンドハウスや移住先として海外の物件を購入した人たちだ。
1987年に英ロンドンで日本人の投資家や移住者向けにイギリスの不動産を紹介・販売する会社を設立し、現在では賃貸事業も手がける店舗を市内6カ所に持つ「ロンドン-東京プロパティーサービス」の菊地邦夫CEOは言う。
「もともとは自分が自宅としてロンドンで買ったセミデタッチドの『コンバージョンフラット』という大きな一軒家を改装して複数の住宅に区切った形式の住宅が、80年代に大きく値上がりした。これで不動産に興味を持ち、それから28件の投資物件を購入してきた」と言う。
不動産事業としては「コロナの時期以外は売り上げが下がったことがない」というほど、ロンドンで不動産を求める日本人は安定的に推移しているという。
客層として多いのは「会社経営者や医師などの富裕層」であり、純粋な投資として賃貸物件を買う人も少なくない。一方で「子供がイギリスのボーディングスクールや大学に留学するのをきっかけに自分や家族もたまに滞在するために購入する人や、定年後に移住するために購入する人も多い」と言う。賃貸に出す場合は「きれいに住んでくれて家賃の不払いなどの心配もなく、平均3～5年ほど住む日本人駐在員に貸すのが安心だと考える投資家が多い」。
そのため人気があるのは、都心部から少し離れた日本人学校があるような駐在員に人気のエリアだ。「これらの場所では1億円くらいから物件が購入できるので、サラリーマンにも買いやすい。自分が住んだり日本人駐在員に貸す場合は、利便性の高いマンションの人気が高い」と言う。
移住や滞在先として考えないなら現物とは別の方法が
菊地によれば、「『イギリス人は仕事や生活形態の変化に合わせて一生に8回ほど家を買い替える』と言われるほど、イギリスでは不動産売買が盛んで、資産価値として安定しているという魅力もある」と言う。その上で、「教育や文化が盛んで、気候が穏やかなイギリスは本当に住み心地がいい。マイペースに、豊かに過ごせる」と、引退後の移住先としての魅力を語った。
純粋な投資対象として見ると、国ごとの事情や日本との商習慣の違いなど難しさもある海外不動産だが、三井住友トラスト基礎研究所の安田も「移住のため、旅行の際の滞在先のため、子供の留学のためなど、投資という観点だけではない人にとっては別の魅力がある」と話す。
ただ、日本にはない成長性など投資対象としてのメリットを海外不動産に求めるのであれば、必ずしも現物の不動産を購入する必要はないと安田は言う。「それなら不動産が証券化された商品であるREIT（不動産投資信託）を買うのがいい。手数料はかかるものの、現物と違って流動性が高く、管理の難しさなどに煩わされることなく海外不動産投資のメリットだけを享受できる」からだ。
Forest City in Malaysia was supposed to become a futuristic metropolis. But the project's main developer is Country Garden, the Chinese property company suffering a debt crisis. Now, the city is almost empty. Will the government's efforts fill the apartments with residents? pic.twitter.com/qa6cOm15gW— DW Asia (@dw_hotspotasia) November 29, 2023 ジョホール州の人工島「フォレストシティ」は人影もまばらでゴーストタウンのような姿に
Belt and Road Initiative leaves a 'Ghost Town' in MalaysiaChina's economic downturn and crisis-ridden real estate developers have resulted in numerous unfinished buildings in China and have also affected overseas projects. For example, Country Garden's major "Forest City"... pic.twitter.com/E4I2VVxhMq— Spotlight on China (@spotlightoncn) June 16, 2024
＜投資先の選択肢としてだけではなく、セカンドハウスや移住先として購入する人も──。国外の不動産を買った人たちの本音とは？＞
株式投資をする際、日本株だけでなく米国株や新興国株への投資を検討するのと同じく、不動産投資にも海外不動産という選択肢がある。実際、純粋な利益を目的とした投資だけでなく、別荘や移住先としての物件購入を含めてさまざまな理由で海外の不動産を購入する日本人は少なくない。
■【動画】中国の不動産大手が約15兆円を投じてマレーシア南部の人工島の上に作った巨大な街、「想定外すぎる」現在の姿
日本人から見て海外不動産にはどんな魅力があり、どんな不動産が購入されており、日本の不動産購入とはどんな違いがあるのか。そして、海外不動産を購入した人たちは、その選択を今になってどう考えているのだろうか。
まず日本人による海外不動産投資の状況について、三井住友トラスト基礎研究所の安田明宏海外市場調査部長は、「日本の企業による投資は、圧倒的に増えている」と話す。その理由は、日本で人口減少が進んで不動産需要の下落が予想されるなか、長期的に「日本にはない成長性」が期待できるからだ。
バブル期には米英の有名オフィスの取得や豪ゴールドコーストのリゾート開発などに巨額の投資が行われたが、バブル崩壊とともに下火に。2000年代になると中国が注目され、続いて東南アジアにも投資は広がっていった。現在ではアメリカ、欧州、豪州、東南アジアと全方位的になっているが、「共通項は、成長性を取りに行っているということだ」と、安田は言う。
節税効果が薄まり、個人投資家は富裕層がメインに
個人についてはどうか。安田によれば、海外不動産に投資するのは「最近は富裕層の割合が増えている印象」だという。「10年頃に、マレーシアやタイ、フィリピンなどの不動産購入が流行した時期があった。価格が安く、現地でローンが組めて買いやすかったので、投資するのはサラリーマンが多かった」
だが、「ローンの条件が厳しくなり、不動産価格が上がったことで全体の人数としては減っているのではないか」という。かつては海外不動産を購入することで多額の損失を計上し、本業の利益と相殺して節税効果を得ることもできたが、20年の税制改正などでこの手法の利用が難しくなったという事情もある。
そうしたなかで、実際に海外不動産を所有する日本人に、匿名で話を聞くことができた。誰もが知る有名企業の創業家に生まれた「超富裕層」で、日本国内にも複数の不動産を保有している人物だ。「もともと日本企業がオーストラリアとニュージーランドに所有していた商業施設群を処分したいという話があり、われわれが入札を経て落札した」
購入したのは10年以上前で、「その後にニュージーランド地震で一部が被災したが、被災した建物も保険で建て直せた」こともあって、現在は「購入した時の2～3倍ほどの価値になっている」という。ただ、「日本で保有している不動産は購入した時期がバブル崩壊直後だったこともあるが、価値が5～6倍になっている」ため、海外不動産で特に大きな利益が出たと言えるかは微妙なところのようだ。
また海外不動産には日本とは違う難しさがあると言う。「まず契約の確認が難しい。記載内容が適切か否かもだが、記載すべきことがしっかり記載されているかなどの確認も現地の弁護士を交えて検討する必要がある。また、われわれが現地に常にいるわけではないので物件の現状把握が難しい」。
契約が日本以上に重視され、また自分にとってなじみが薄い国で、そこに不備やトラブルがあれば、対応の難易度は格段に高くなる。
それでも富裕層ならではの人や情報のつながり、そして豊富な資金力もあって、この人物は大きなトラブルもなく海外不動産投資から安定した利益を得ることができている。
では、そこまでの特別な背景のない投資家は海外不動産をどう見ているのだろうか。
エリート会社員が経験したマレーシア投資の「大誤算」
大手企業に勤める40代のサラリーマンが、10年ほど前にマレーシア最南端ジョホール州にマンションの一室を購入したのは、「自宅の購入後に余った資金をどうするか考え、もともと不動産が好きだったこともあって海外不動産に興味を持った」からだった。
インターネットなどで情報収集したところ、「ジョホールバルはシンガポールからすぐ近くという立地の良さが魅力で、中国企業も巨額の投資をして不動産開発を進めている」ことを知った。「高速鉄道が通る計画があるとの情報もあり、もしシンガポール並みに発展すればすごいことになるのではないかと思った」
確かにジョホール州では、中国最大手の不動産会社「碧桂園（カントリーガーデン）」が約15兆円を投じて、人工島に数十のタワマンやオフィスビル、商業施設などを建設する「フォレストシティー」という超巨大プロジェクトを14年に開始。シンガポールの発展を支える労働力を供給するマレーシア南部の開発は大きな注目を集めていたため、投資資金の1600万円が大きなリターンをもたらしてくれると期待したと言う。
「だが、実際には投資したマンションが建つまで8年かかった」。彼が購入したのはフォレストシティーのマンションではないが、一時は建物が完成しないまま計画が頓挫するのではないかと心配したと言う。「建つ前に支払いをすると割引があるシステムだったので、現地でローンを組んで支払いを済ませていた」
それでもマンションが建ってからは、仲介業者である日本の不動産会社が「細かくケアしてくれる」こともあり、問題なく家賃収入を得ることができている。「購入から10年ほどたって、いま売れば『トントン』くらいの状況だ」
この人物の場合、購入の契約やローンを組む際のやりとりも「不動産会社が大部分をやってくれたので、海外だからといってそれほど難しいとは感じなかった」と話す。「日本の不動産とは違うのは、大使館に手続きに行かなければならなかったことくらい」
だが建設の大幅な遅れや、高速鉄道の計画が不透明になったことなど、海外ならではの事情に振り回された面は否めない。
「中国への強硬姿勢を打ち出していたマハティール政権に政権交代したり、（通貨）リンギットが下落して日本円換算の価値が大きく下がるなどの誤算もあった。東南アジアや中国など、国際ニュースに関心を持ち、詳しくなったのはメリットと言えるかもしれないが......」
純粋な投資と考える人とは違うメリットを見出す人たちも
一方、日本に住みながら投資対象として海外不動産を選んだ人たちと違った事情を持つのは、セカンドハウスや移住先として海外の物件を購入した人たちだ。
1987年に英ロンドンで日本人の投資家や移住者向けにイギリスの不動産を紹介・販売する会社を設立し、現在では賃貸事業も手がける店舗を市内6カ所に持つ「ロンドン-東京プロパティーサービス」の菊地邦夫CEOは言う。
「もともとは自分が自宅としてロンドンで買ったセミデタッチドの『コンバージョンフラット』という大きな一軒家を改装して複数の住宅に区切った形式の住宅が、80年代に大きく値上がりした。これで不動産に興味を持ち、それから28件の投資物件を購入してきた」と言う。
不動産事業としては「コロナの時期以外は売り上げが下がったことがない」というほど、ロンドンで不動産を求める日本人は安定的に推移しているという。
客層として多いのは「会社経営者や医師などの富裕層」であり、純粋な投資として賃貸物件を買う人も少なくない。一方で「子供がイギリスのボーディングスクールや大学に留学するのをきっかけに自分や家族もたまに滞在するために購入する人や、定年後に移住するために購入する人も多い」と言う。賃貸に出す場合は「きれいに住んでくれて家賃の不払いなどの心配もなく、平均3～5年ほど住む日本人駐在員に貸すのが安心だと考える投資家が多い」。
そのため人気があるのは、都心部から少し離れた日本人学校があるような駐在員に人気のエリアだ。「これらの場所では1億円くらいから物件が購入できるので、サラリーマンにも買いやすい。自分が住んだり日本人駐在員に貸す場合は、利便性の高いマンションの人気が高い」と言う。
移住や滞在先として考えないなら現物とは別の方法が
菊地によれば、「『イギリス人は仕事や生活形態の変化に合わせて一生に8回ほど家を買い替える』と言われるほど、イギリスでは不動産売買が盛んで、資産価値として安定しているという魅力もある」と言う。その上で、「教育や文化が盛んで、気候が穏やかなイギリスは本当に住み心地がいい。マイペースに、豊かに過ごせる」と、引退後の移住先としての魅力を語った。
純粋な投資対象として見ると、国ごとの事情や日本との商習慣の違いなど難しさもある海外不動産だが、三井住友トラスト基礎研究所の安田も「移住のため、旅行の際の滞在先のため、子供の留学のためなど、投資という観点だけではない人にとっては別の魅力がある」と話す。
ただ、日本にはない成長性など投資対象としてのメリットを海外不動産に求めるのであれば、必ずしも現物の不動産を購入する必要はないと安田は言う。「それなら不動産が証券化された商品であるREIT（不動産投資信託）を買うのがいい。手数料はかかるものの、現物と違って流動性が高く、管理の難しさなどに煩わされることなく海外不動産投資のメリットだけを享受できる」からだ。
Forest City in Malaysia was supposed to become a futuristic metropolis. But the project's main developer is Country Garden, the Chinese property company suffering a debt crisis. Now, the city is almost empty. Will the government's efforts fill the apartments with residents? pic.twitter.com/qa6cOm15gW— DW Asia (@dw_hotspotasia) November 29, 2023 ジョホール州の人工島「フォレストシティ」は人影もまばらでゴーストタウンのような姿に
Belt and Road Initiative leaves a 'Ghost Town' in MalaysiaChina's economic downturn and crisis-ridden real estate developers have resulted in numerous unfinished buildings in China and have also affected overseas projects. For example, Country Garden's major "Forest City"... pic.twitter.com/E4I2VVxhMq— Spotlight on China (@spotlightoncn) June 16, 2024