譲渡所得の交換の特例は青空駐車場と宅地でも適用？同一の用途とは？

個人が資産を譲渡した場合に課税される譲渡所得税については、要件を満たした場合に、税額を小さくするための特例が複数設けられています。これらの特例のうち、よく知られたものの一つに交換の特例があります。交換の特例は、自分の持っている土地を他人の土地と等価交換したような場合に認められる特例です。等価交換するということは、現金は動きませんので、譲渡所得税を課税されると納税が難しくなる場合があります。この点を踏まえ、一定の要件を満たす交換については、譲渡所得を繰り延べることができるとされているのです。

■交換の特例の要件

この交換の特例の要件は、以下の通りです。

１　交換により譲渡し、取得する資産は、いずれも固定資産であること。
２　土地と土地、建物と建物のように互いに同じ種類の資産の交換であること。
３　交換譲渡資産は、1年以上所有していたものであること。
４　交換取得資産は、相手が1年以上所有していたものであり、かつ交換のために取得したものでないこと。
５　交換取得資産を、交換譲渡資産の交換直前の用途と同じ用途に使用すること。
６　交換譲渡資産の時価と交換取得資産の時価との差額が、いずれか高い方の時価の２０％以内であること。

■同一の用途の判定

上記のうち、実務でよく揉めるのが５の同一の用途に使用するという判断です。これについては、土地と建物を例にとりますと、例えば以下のように区分された用途と同じ用途に使うこととされています。

・　土地 宅地、田畑、鉱泉地、池沼、山林、牧場又は原野、その他

・　建物 居住用、店舗又は事務所用、工場用、倉庫用、その他の用
ただし、店舗又は事務所と住宅とに併用されている家屋は、居住専用又は店舗専用若しくは事務所専用の家屋と認められると解説されています。

■青空駐車場の注意点

この点、特に誤りやすい事例として、青空駐車場を宅地と交換した場合が挙げられます。駐車場は雑種地とされますので、宅地ではありません。このため、同一の用途という要件を満たしていないと判断してしまうミスが多く発生しています。

この点、国税の内規を見ますと、その駐車場が市街地にあって、周辺の土地の利用状況、当該土地の現況等からみて、建物建築がいつでも可能であるならば、当該土地の用途は宅地として扱って、交換の特例の適用を認める、とされています。このため、駐車場の状況を確認する必要があります。

■専門家プロフィール

元国税調査官の税理士　松嶋洋
東京大学を卒業後、国民生活金融公庫を経て東京国税局に入局。国税調査官として、法人税調査・審理事務を担当。現在は１１８ページにも及ぶ税務調査対策術を無料で公開し、税理士を対象としたコンサルティング業を展開。

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