不動産投資でよく聞く「５棟１０室基準」の注意点を専門家が解説！

不動産所得を業務的規模と事業的規模に区分する場合、以下のいずれかに該当すれば事業的規模になる、という５棟１０室基準によります。

（１）貸間、アパート等については、貸与できる室数がおおむね10室以上であること。
（２）独立家屋の貸付けについては、おおむね5棟以上であること。

部屋数や棟数で見ることになるわけですが、貸室と貸家の両方を持っている場合など、その判断に疑問があります。この場合、概ねの判断ですが、貸室２部屋を１棟と見るとされています。このため、例えばアパート１棟（７室）、貸家２棟の場合、以下のように事業的規模と判断します。

７室＋２棟✕２（室）＝１１室＞１０室

■駐車場の取扱い

その他、不動産投資を行う場合、駐車場を貸すことも多くあります。駐車場については、５件を１室として取り扱うとされています。このため、駐車場だけで事業的規模の要件を満たすためには、５０台（５件×１０室）以上の貸付けが必要になります。

もちろん、駐車場の他に貸家や貸室の貸付けがあれば、上記と同様に、部屋数に換算して事業的規模かどうかを判断することになります。

■共有の取扱いは

ところで、不動産所得の計算上、共有している物件が問題になります。共有している場合の計算は、管理している者を問わず、その持分に応じて不動産所得を計算するのが大原則です。このため、例えば、妻と夫で２分の１ずつ共有している１棟マンション（１２室）を１００万円で貸し付けた場合には、妻は全くその物件の管理をせず夫だけが管理をしていたとしても、それぞれ５０万円の収入があるとして不動産所得を計算することになります。

この理屈で行けば、５棟１０室基準についても、共有持分を乗じて計算するのが妥当と考えられるかもしれませんが、この判断については共有持分で按分する必要はないとされています。先の例でいえば、６室（１２室×１／２）ではなく、１２室と計算して事業的規模と判断して問題ありません。

■サブリースも実際の部屋数で

その他、実務でよく問題になるのが、１棟のマンションを購入するものの、その１棟を一括して管理会社に貸付けする、サブリースの取扱いです。この場合、オーナーからすれば１棟という単位で貸しているので、５棟10室基準を満たさないのではないか、という疑問もありますが、この場合も実際の部屋数で見て問題ないと言われています。

このため、サブリースする建物に10室以上の部屋数があれば、事業的規模として取り扱われます。

専門家プロフィール：元国税調査官の税理士　松嶋洋
東京大学を卒業後、国民生活金融公庫を経て東京国税局に入局。国税調査官として、法人税調査・審理事務を担当。実質完全無料の相談サービスを提供する。