空室割合と空室期間で変化する賃貸アパート評価額。期間とは具体的にどれ位？

相続税の計算上、土地を評価する場合、その土地の利用形態が問題になります。土地を他人に貸していれば、その土地の利用が制限されるという点で借地権の控除が認められますし、自分でアパートなどを建てていれば、その入居者のため１００％自由に土地を使えませんので、評価減が認められます。後者のように自分で貸家を立てている土地を貸家建付地といいます。

■貸家建付地の評価をきめる計算式

貸家建付地の評価額は以下の算式で計算されます。

自用地としての評価額 ×（１ － 借地権割合 × 借家権割合 × 賃貸割合）

なお、借地権割合とは土地に借地権を設定した場合の借地権部分の割合をいい、地域ごとに定められています。借家権割合は建物を他人に課した場合に認められる評価減の割合で、一律３０％とされています。賃貸割合は、貸家のうち他人に貸している部分の割合で、貸している部屋の数を総部屋数で割って計算します。

■賃貸割合の計算

実務上、問題になるのは賃貸割合の計算です。この賃貸割合は、相続税においては相続開始の段階で計算しますが、相続開始時にたまたま空室である場合には、その「たまたま」という点に着目して、空室であっても入居者がいるという前提で計算できるという特例があります。いわゆる一時的空室の特例と言われるものです。

一時的空室と言えるかどうか、国税の質疑事例を見ると以下のポイントで判断することになっています。

（１）貸家の各部屋が、相続開始前から継続的に賃貸されてきたものであること。
（２）賃借人の退去後速やかに新たな賃借人の募集が行われ、空室の期間中、他の用途に供されていないこと。
（３）空室の期間が、相続開始の前後の例えば1か月程度であるなど、一時的な期間であること。
（４）相続開始後の賃貸が一時的なものではないこと。

とりわけ、実務で問題になるのは（３）の要件です。

■空室期間は１月でなくてもいいが

上記（３）において、例えば１か月とありますから、１か月超空室であっても一時的空室と判断される場合があります。過去の事例では、１年超であっても一時的空室と判断されたものもあります。

しかしながら、近年の傾向として、この空室期間を短く解釈する裁判例が多く出ています。このため、できる限り１か月以内を目安とするべきでしょう。

いずれにしても、一時的空室と認められるかどうかは、いろいろな条件を考慮して判断されますので、一概に言えませんから、専門家とも相談しながら判断してください。

■専門家プロフィール

元国税調査官の税理士　松嶋洋
東京大学を卒業後、国民生活金融公庫を経て東京国税局に入局。国税調査官として、法人税調査・審理事務を担当。現在は１１８ページにも及ぶ税務調査対策術を無料で公開し、税理士を対象としたコンサルティング業を展開。