無償返還の届出をして土地を賃貸借した場合、その土地の相続税の評価は？

税務上、建物を建てるために土地を借りたり、自分の所有している土地にすでに建っている自分の建物を他人に譲渡したりする場合、土地を建物の所有者に貸すことになりますので土地を利用する権利である借地権を認識する必要があります。借地権を認識するとすれば、相当の税金が課税されることになりますので、その処理が問題になります。
実務では、借地権を認識すべき上記のような場合についても、借地権の問題を生じさせないために、税務署に無償返還の届出を提出することが一般的です。この届出を提出していれば、原則として借地権の問題は生じないことになっています。

■無償返還と相続税評価

土地を他人に貸している場合、原則としてその土地については、相続税の評価上借地権割合に相当する割合の評価減が認められます。借地権割合とは、文字通り自分の土地に関する借地権部分の割合を言います。土地を他人に貸すとした場合、借地権に相当する部分は他人が使用できる部分ですので、その分自分は使えないことから評価減が認められているのです。

ここで問題になるのは、無償返還の届出書を提出して土地を賃貸借している場合における、その土地に関するは相続税の評価です。結論から申し上げますと、このような土地については２０％の評価減が認められます。先ほど、無償返還の届出を出せば借地権の問題は原則として生じないと申しましたが、無償返還の届出を提出していたとしても他人に土地を貸していることは間違いありませんので、一部評価減を認めているのです。

■同族会社に貸す場合の注意点

ところで、実務上借地権が問題になるケースとして最も多いのは、社長が所有する土地を自分が経営する会社（同族会社）に貸す場合です。自分の会社ですので、借地権の問題が生じないように無償返還の届出を提出することがほとんどですが、この場合に社長について相続が発生した場合の、相続税の評価が問題になります。

先のとおり、社長が持っている土地については、自分の会社に貸しているので２０％の評価減が認められます。その一方で、土地を借りている自分の会社の株価評価の際、原則としてその２０％を会社が保有する借地権という財産として、株価評価に反映させる必要があるのです。

土地の評価に関してはまず間違いはありませんが、株価評価の取扱いは同族会社に貸す場合のみ生じるイレギュラーな問題であるため、間違えてしまう税理士も多いです。このため、注意してください。

■専門家プロフィール

元国税調査官の税理士　松嶋洋
東京大学を卒業後、国民生活金融公庫を経て東京国税局に入局。国税調査官として、法人税調査・審理事務を担当。現在は１１８ページにも及ぶ税務調査対策術を無料で公開し、税理士を対象としたコンサルティング業を展開。