居住用財産売却時の譲渡所得税３千万円控除の概要と一構えの家屋の解釈

自分が住んでいる家を売却する場合、譲渡所得税がかかりますが、その特例として３千万円までは譲渡所得税がかからないという特例があります。これが、居住用財産の３千万円控除と言われる制度であり、その制度の適用を受けるためには、原則として以下の要件を満たしている必要があります。

■居住用財産の３千万円控除とはどんな要件？

（１）自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地などを売ること。
なお、以前に住んでいた家屋や敷地等を売る場合にも本制度の対象になりますが、住まなくなった日から３年を経過する日の属する年の１２月３１日までに売ること。

（２） 売った年の前年及び前々年にこの特例又はマイホームを売った場合に認められるその他の適用を受けていないこと。

（３） 売った家屋や敷地について、収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと。

（４） 災害によって滅失した家屋の場合は、その敷地を住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の１２月３１日までに売ること。

（５） 売手と買手が、親子や夫婦など特別な関係でないこと。

■特例の対象となる家屋

この制度の対象になる家屋は、従来又は現状居住の用に供している家屋になる訳ですが、仮に居住の用に供している家屋が２つ以上ある場合、適用対象になるのは一つだけです。このため、別荘のような家屋は原則として対象になりません。

この家屋の判断に関し、実務上よく問題になるのは「一構え」の家屋に該当するかどうかです。一構えとは、独立して建っている1軒の家屋をいいます。この制度においては、その一構えごとに居住用財産に該当するかどうかを判断することが原則となっています。

■同一敷地内に母屋と家屋がそれぞれ独立していた場合は？

同じ土地に家屋と母屋がある、といった土地はかなり多くありますが、家屋と母屋は違う建物であるため、原則として母屋に対しては特例の対象になりません。

一方で上記のような取扱いでは適用としては難しすぎるため、税務上の判定に当たっては「２棟以上の家屋が併せて一構えの家屋である」と認められる場合、この２棟以上の家屋は一の家屋としてこれらの特例の適用対象になるかどうかを判断することができるとされています。このため、例えば渡り廊下でつながっているようなケースについては、２頭以上でも一構えとして見られる可能性もあります。

■専門家プロフィール

元国税調査官の税理士　松嶋洋
東京大学を卒業後、国民生活金融公庫を経て東京国税局に入局。国税調査官として、法人税調査・審理事務を担当。現在は１１８ページにも及ぶ税務調査対策術を無料で公開し、税理士を対象としたコンサルティング業を展開。