借地権の設定時の課税問題を回避するために必要な土地の無償返還の届出とは

オーナーである個人が地主となってその土地に本社ビルなどの建物を建てる同族会社に土地を貸すということは実務上よく見られますが、この場合には借地権の課税関係が生じます。借地権は土地の使用権をいい、法人税においてはこの借地権の設定があった場合、原則として借地権に相当する金額の土地を、地主からその土地を利用する者に譲渡したとして取り扱われることとなっています。

■借地権の設定時の課税問題とは

この場合の譲渡金額ですが、土地の時価に借地権割合という割合を乗じて計算することになっています。借地権割合は地域によって異なりますので一概には言えませんが、例えば土地の時価が１億円、借地権割合が６０％の地域にある土地に借地権を設定するとすれば、地主との間で６千万円程度の現金をやり取りしなければなりません。

仮に、現金のやり取りをしないと、借地権に相当する金額について、借地権を設定する法人について原則として受贈益が計上され、多額の法人税が課税されることになります。

■土地の無償返還の届出とは

こうなると、多額の税金が課税されるため取引が難しくなる可能性があります。この点踏まえて、その特例として無償返還の届出書という制度があります。この届出書は地主と借地権者が連名で税務署に提出するもので、借地権の契約が終了した段階で、立退料などのやり取りがなく無償で地主に返還することが記載されています。この届出を提出すれば、借地権の設定の際、現金のやり取りがなくとも受贈益が認識されることはありません。

■定期借地権の取扱い

ところで、借地権については一般の借地権の他に、定期借地権と言われる借地権があります。定期借地権とは、当初定められた契約期間で借地関係が終了し、その後は更新できない借地権を言います。この借地権は期間が決まっているものですから、土地を売りたくない地主にとっては有効に土地活用ができますし、借手である借地権者についても、通常よりも安い賃料で土地を借りることができます。

この定期借地権ですが、税務上の取扱いとしては、一般の借地権とは異なり、最終的には返還すべきものですから、上記のような課税がなされることはないと言われています。

このため、無償返還の届出についても提出する必要はありません。

■専門家プロフィール

元国税調査官の税理士　松嶋洋
東京大学を卒業後、国民生活金融公庫を経て東京国税局に入局。国税調査官として、法人税調査・審理事務を担当。現在は１１８ページにも及ぶ税務調査対策術を無料で公開し、税理士を対象としたコンサルティング業を展開。