副業・起業のため「不動産投資」を始める会社員が増えている。高卒・中小零細企業勤務の低属性サラリーマンから総投資額12億円、純資産3.5億円を築いた“サバイバル投資家”生稲崇氏に聞く、新築不動産投資の秘訣とは？
◆1棟で1億円超の売却益も。新築不動産投資の極意とは
銀の利上げによる住宅ローン金利の上昇が予想される中、「不動産価格が天井をつけた」として、これまで市場に出回らなかった魅力的な不動産を購入するチャンスが到来した。
そんな中、「今なら新築のRC造5階マンション1棟で1億円の売却益を狙える」と語るのが、新築不動産投資のスペシャリストであり、『新築不動産投資サバイバル大全』を上梓したばかりの生稲崇氏だ。
’14年から不動産投資をスタートした生稲氏は高卒で年収400万円台、中小零細企業勤務という、自称「低スペック」ながら持ち前の行動力で、10年で純資産3.5億円・総投資額12億円にまで拡大させた。なぜここまでの資産を築けたのか。本人が語る。
「最近では、本業を持ちながら不動産投資を始める人も増えていますが、それは不動産投資が物件の選定から資金調達、物件の企画、運営まで、あらゆる領域に影響を及ぼせる“事業”だからです。
私もバイク事故の保険金の元手250万円から不動産投資を始めましたが、リスクもリターンもすべては自分次第。再現性のあるメソッドを実践できれば、リスクを最小化し、リターンを最大化できるからです」
◆新築不動産投資は最短で億万長者の夢を実現する王道投資
かつては価格が安いからと中古物件に投資をしていた生稲氏だが、アベノミクスで物件価格が上昇していった’15年頃から新築不動産にシフト。
「中古物件の価格が高くなりすぎたことで『今は新築のほうが融資を受けやすい』という話を聞き、4棟目から新築投資にシフトしました。
都銀からの融資で’17年に4300万円の木造2階建てのアパートと、8700万円の木造3階建てアパートを、翌年には1億円の4階建てマンションを建てました。いずれもほぼ銀行の融資のみです。これらの3棟は賃貸期間を経て、すべて3～7年以内に売却し、合計で8000万円近い利益を得ています。
その集大成が’20年に融資を受けて2億円弱で購入し、’23年に1億円超の売却益を得た冒頭の新築マンションです。つまり新築不動産投資は、賃貸時は中古より低い利回りでも、売却益のインパクトが大きいため、最短で億万長者の夢を実現する王道投資だと気づいたのです」
◆貸しやすく売りやすい。新築不動産5つの利点
中古物件に比べ、新築不動産は「インカムゲイン＝毎月収益」と「キャピタルゲイン＝売却益」の二刀流の収入があるのだ。さらに生稲氏は次のように語る。
「新築投資のメリットは主に5つあります。まず、日本では欧米と違って新築の部屋に住みたいという文化的な需要が高いため、賃貸ニーズが高く、高い家賃でも入居率が上がりやすい。次に、中古物件に比べて経年劣化がなく、金融機関からの担保評価が高いので融資が受けやすい。
もちろん、初心者がいきなり銀行から数千万円の融資を得るのはハードルが高いため、資金が少ない人は金額が小さい中古物件か、郊外でも賃貸需要がある土地が安い新築投資から経験や実績を積んで始める必要があります。
しかし、ある程度の経験さえ積めば、新築投資は銀行にとっても建物の評価がしやすいので、しっかりとプランを立てれば高額でも融資審査に通りやすい」
そして法定耐用年数が長く、“減価償却”できる節税効果の年数も長いという点も魅力だ。
「さらに『住宅瑕疵担保履行法』という法律もオーナーのメリットです。簡単にいえば建物に法的な保証があり、住宅の主要構造部分に欠陥があれば、10年間は建築会社に修繕してもらえるのです。さらに、購入して5〜10年経過しても、まだまだ築浅物件ですので、建物の状態が良く、売却しやすいのもメリット」
◆新築不動産投資の実際の手法
さて、ここから実際の手法を学んでいきたい。新築不動産投資は、土地取得から建物の建築、入居づけまで、やるべきことがたくさんある。
「すでに建物が完成している物件を購入する『建て売り新築』もありますので、必ずしも土地と建物を自分で手配する必要はありません。ただし、自分で土地を探し、建物も自分でプランニングする『土地から新築企画』のほうが利回りも高いので、いずれはこちらの手法を目指してほしいです」
よって、今回は生稲氏のおすすめで、最も低コストかつ設計の自由度が高く、利回りを上げやすい「土地から新築企画」の手法を紹介する。
◆生稲氏のおすすめは「土地から新築企画」
「まずは情報を取得するために、土地情報を『アットホーム』『スーモ』『ホームズ』などの情報サイトで検索します。立地、土地の広さや価格だけでなく、接道面や用途地域・防火指定、容積率・建蔽率など、どのような建物プランが可能かも含めて検討してください。
目ぼしい物件が見つかったら、建築士に建物のラフプラン（部屋数・部屋ごとの面積・建物の延べ面積や階数）を作成してもらいます」
出てきた部屋数・面積で、家賃設定をし、収支シミュレーションを実施する。
「シミュレーションを踏まえて、購入する土地と建物のラフプランが決まったら、金融機関に融資の打診を行います。土地の融資審査が通れば、土地融資を実行し、決済します。その後、建築確認申請を行い、『確認済証』を取得したら、建築がスタート。
同時に建物の最終見積もりを取り、建築会社と建築請負契約を締結し、建築費を確定させます。竣工時には検査機関の完了検査を受けて『検査済証』という書類を受領し、その後、建物表題登記を行います。最後に施主検査を経て引き渡されます」
◆生稲氏の著書も参考にすれば億万長者になれるかも！？
建物の竣工に合わせて、管理会社に入居募集を依頼し、引き渡しが完了したら入居契約を行い、入居が開始される。
「空室リスクを下げるためには、対象不動産があるエリアの賃貸ニーズを調べることが重要です。空室リスクを避けるためにも『駅から徒歩10分圏内』『近隣にスーパー、コンビニなどの生活利便施設がある』といった賃貸需要の高い要件を押さえておきましょう」
百戦錬磨のテクニックを網羅した生稲氏の著書を参考にすれば、新築不動産投資で億万長者も夢じゃない！？
新築不動産投資5つのメリット
（1）高い家賃＆入居率を維持しやすい
（2）金融機関からの担保評価が高く、融資を受けやすい
（3）耐用年数が長く、減価償却期間も長い
（4）住宅瑕疵担保履行法の対象になる
（5）売却しやすい
【サバイバル投資家・生稲 崇氏】
不動産投資家・事業家。低学歴・低年収・低預金から新築不動産投資で総投資額12億円、純資産3.5億円を築き上げる。不動産投資NO.1ポータル「楽待」でコラム・漫画も連載中。不動産投資ブログ「CashFlowLife」も更新中
取材・文／週刊SPA！取材班
◆1棟で1億円超の売却益も。新築不動産投資の極意とは
銀の利上げによる住宅ローン金利の上昇が予想される中、「不動産価格が天井をつけた」として、これまで市場に出回らなかった魅力的な不動産を購入するチャンスが到来した。
そんな中、「今なら新築のRC造5階マンション1棟で1億円の売却益を狙える」と語るのが、新築不動産投資のスペシャリストであり、『新築不動産投資サバイバル大全』を上梓したばかりの生稲崇氏だ。
’14年から不動産投資をスタートした生稲氏は高卒で年収400万円台、中小零細企業勤務という、自称「低スペック」ながら持ち前の行動力で、10年で純資産3.5億円・総投資額12億円にまで拡大させた。なぜここまでの資産を築けたのか。本人が語る。
「最近では、本業を持ちながら不動産投資を始める人も増えていますが、それは不動産投資が物件の選定から資金調達、物件の企画、運営まで、あらゆる領域に影響を及ぼせる“事業”だからです。
私もバイク事故の保険金の元手250万円から不動産投資を始めましたが、リスクもリターンもすべては自分次第。再現性のあるメソッドを実践できれば、リスクを最小化し、リターンを最大化できるからです」
◆新築不動産投資は最短で億万長者の夢を実現する王道投資
かつては価格が安いからと中古物件に投資をしていた生稲氏だが、アベノミクスで物件価格が上昇していった’15年頃から新築不動産にシフト。
「中古物件の価格が高くなりすぎたことで『今は新築のほうが融資を受けやすい』という話を聞き、4棟目から新築投資にシフトしました。
都銀からの融資で’17年に4300万円の木造2階建てのアパートと、8700万円の木造3階建てアパートを、翌年には1億円の4階建てマンションを建てました。いずれもほぼ銀行の融資のみです。これらの3棟は賃貸期間を経て、すべて3～7年以内に売却し、合計で8000万円近い利益を得ています。
その集大成が’20年に融資を受けて2億円弱で購入し、’23年に1億円超の売却益を得た冒頭の新築マンションです。つまり新築不動産投資は、賃貸時は中古より低い利回りでも、売却益のインパクトが大きいため、最短で億万長者の夢を実現する王道投資だと気づいたのです」
◆貸しやすく売りやすい。新築不動産5つの利点
中古物件に比べ、新築不動産は「インカムゲイン＝毎月収益」と「キャピタルゲイン＝売却益」の二刀流の収入があるのだ。さらに生稲氏は次のように語る。
「新築投資のメリットは主に5つあります。まず、日本では欧米と違って新築の部屋に住みたいという文化的な需要が高いため、賃貸ニーズが高く、高い家賃でも入居率が上がりやすい。次に、中古物件に比べて経年劣化がなく、金融機関からの担保評価が高いので融資が受けやすい。
もちろん、初心者がいきなり銀行から数千万円の融資を得るのはハードルが高いため、資金が少ない人は金額が小さい中古物件か、郊外でも賃貸需要がある土地が安い新築投資から経験や実績を積んで始める必要があります。
しかし、ある程度の経験さえ積めば、新築投資は銀行にとっても建物の評価がしやすいので、しっかりとプランを立てれば高額でも融資審査に通りやすい」
そして法定耐用年数が長く、“減価償却”できる節税効果の年数も長いという点も魅力だ。
「さらに『住宅瑕疵担保履行法』という法律もオーナーのメリットです。簡単にいえば建物に法的な保証があり、住宅の主要構造部分に欠陥があれば、10年間は建築会社に修繕してもらえるのです。さらに、購入して5〜10年経過しても、まだまだ築浅物件ですので、建物の状態が良く、売却しやすいのもメリット」
◆新築不動産投資の実際の手法
さて、ここから実際の手法を学んでいきたい。新築不動産投資は、土地取得から建物の建築、入居づけまで、やるべきことがたくさんある。
「すでに建物が完成している物件を購入する『建て売り新築』もありますので、必ずしも土地と建物を自分で手配する必要はありません。ただし、自分で土地を探し、建物も自分でプランニングする『土地から新築企画』のほうが利回りも高いので、いずれはこちらの手法を目指してほしいです」
よって、今回は生稲氏のおすすめで、最も低コストかつ設計の自由度が高く、利回りを上げやすい「土地から新築企画」の手法を紹介する。
◆生稲氏のおすすめは「土地から新築企画」
「まずは情報を取得するために、土地情報を『アットホーム』『スーモ』『ホームズ』などの情報サイトで検索します。立地、土地の広さや価格だけでなく、接道面や用途地域・防火指定、容積率・建蔽率など、どのような建物プランが可能かも含めて検討してください。
目ぼしい物件が見つかったら、建築士に建物のラフプラン（部屋数・部屋ごとの面積・建物の延べ面積や階数）を作成してもらいます」
出てきた部屋数・面積で、家賃設定をし、収支シミュレーションを実施する。
「シミュレーションを踏まえて、購入する土地と建物のラフプランが決まったら、金融機関に融資の打診を行います。土地の融資審査が通れば、土地融資を実行し、決済します。その後、建築確認申請を行い、『確認済証』を取得したら、建築がスタート。
同時に建物の最終見積もりを取り、建築会社と建築請負契約を締結し、建築費を確定させます。竣工時には検査機関の完了検査を受けて『検査済証』という書類を受領し、その後、建物表題登記を行います。最後に施主検査を経て引き渡されます」
◆生稲氏の著書も参考にすれば億万長者になれるかも！？
建物の竣工に合わせて、管理会社に入居募集を依頼し、引き渡しが完了したら入居契約を行い、入居が開始される。
「空室リスクを下げるためには、対象不動産があるエリアの賃貸ニーズを調べることが重要です。空室リスクを避けるためにも『駅から徒歩10分圏内』『近隣にスーパー、コンビニなどの生活利便施設がある』といった賃貸需要の高い要件を押さえておきましょう」
百戦錬磨のテクニックを網羅した生稲氏の著書を参考にすれば、新築不動産投資で億万長者も夢じゃない！？
新築不動産投資5つのメリット
（1）高い家賃＆入居率を維持しやすい
（2）金融機関からの担保評価が高く、融資を受けやすい
（3）耐用年数が長く、減価償却期間も長い
（4）住宅瑕疵担保履行法の対象になる
（5）売却しやすい
【サバイバル投資家・生稲 崇氏】
不動産投資家・事業家。低学歴・低年収・低預金から新築不動産投資で総投資額12億円、純資産3.5億円を築き上げる。不動産投資NO.1ポータル「楽待」でコラム・漫画も連載中。不動産投資ブログ「CashFlowLife」も更新中
取材・文／週刊SPA！取材班