【新しい法制下での不動産ビジネス】相続による共有登記は要注意

（不動産会社開発事業部長Q氏）

　弊社は、都内とその周辺地域にオフィスビルや住宅のための用地の取得を推進しており、特に空き家の土地建物を広く取得していきたいと考えています。困るのは、空き家の土地建物が相続人の共有で、その中に行方不明の人がいたりして、売却が困難なことです。こうした場合でも、売却してもらえるよう法整備されたとの話を聞きましたが、どのような法整備でしょうか。

（弁護士A氏）　前回までのお話しは、空き家の土地建物の共有者の中に行方不明者がいる場合は、その人の共有持分を勝手に売却処分することは、個人の財産権の保障の趣旨から法律上高いハードルがありましたが、令和5年4月1日から施行された民法改正法により現実的に可能となったことです。

　民法改正法によれば、不動産の共有者が、行方不明者の共有持分を含む共有不動産全体を売却希望者に売却したいときは、裁判所に申立てをします。裁判手続では、共有者が行方不明であることを郵便の出状記録や調査報告などをもって立証し、また、共有者らが行方不明者の共有持分を含む不動産全体を貴社など買受希望者に売却する事前の合意を前提に、裁判所が、適正な代金額の算定を不動産鑑定士に委嘱して判断し、裁判所が認めれば、申立人=共有者に対し、行方不明者の共有持分を、他の共有者の共有持分と共に買受希望者に売却できる権限が付与されることとなります。

　しかし、相続を原因とする共有登記の場合は要注意です。相続開始後に遺産分割をしない法定相続のままの状態で相続分に応じて共有登記されている場合が少なからずあります。この場合は、前記のような裁判所の決定で行方不明者の共有持分の売却権限を付与するという制度の適用はありません。相続人間で遺産分割をした上で共有とした場合には、通常の共有の場合として、前記の裁判所の決定による売却権限付与の制度の適用が認められます。しかし、遺産分割をしないで法定相続のままでの相続登記であれば、相続開始から10年経過しない間は相続人間の遺産分割の機会を与えるべく、裁判所の決定による売却権限付与の制度の適用は認められません。これに対して相続開始から10年経過した場合は、遺産分割と言っても一律に法定相続分を基準とすべきものとされ、法定相続分による共有を前提として、前記の裁判制度の利用が可能となります。