アングル：有力政府系ファンド、不動産投資を再考 コロナで変化

８月２４日、新型コロナウイルスのパンデミックが原因で、世界の政府系ファンド（ＳＷＦ）は、以前なら思いも寄らなかった判断をせざるを得なくなっている。写真はロンドンのオフィス街で３月撮影（２０２０年　ロイター/Simon Dawson）

［ロンドン　２４日　ロイター］ - 新型コロナウイルスのパンデミックが原因で、世界の政府系ファンド（ＳＷＦ）は、以前なら思いも寄らなかった判断をせざるを得なくなっている。

世界各地で一等地のオフィスが空室だらけとなっただけでなく、ホテルも稼働率はほぼ半分に下がり、小売店は事業継続に四苦八苦する中で、ＳＷＦはこれまで主な投資先の１つだった不動産の多くから大々的に手を引きつつある。

業界データ分析のグローバルＳＷＦからロイターに提供された、これまで非公開だったデータによると、今年１─７月のＳＷＦによる不動産セクター投資額は４４億ドルで、前年同期比で６５％も減少したことが分かった。

不動産投資の内容も変化している。ＩＰＥリアル・アセットによると、パンデミック中の電子商取引の活況を背景に倉庫などの物流用物件への投資を拡大する一方、オフィス用や商業用の不動産は圧縮する動きが広がってきた。

そこで浮上する大きな疑問は、平均的に運用資産の８％前後に達していたＳＷＦの不動産投資を巡る変化が構造的なものなのか、あるいは新型コロナという大規模かつ予想外で、なじみの薄い世界的な出来事に起因する一時的な現象なのかになる。

グローバルＳＷＦのマネジングディレクターで、かつてＰｗＣのＳＷＦアドバイザーだったディエゴ・ロペス氏は「不動産は依然としてＳＷＦのポートフォリオで大きな部分を占めており、今後もそうだろう。新型コロナで磨きが掛かったのは、ポートフォリオの多角化と強じん性を築くＳＷＦの取り組みの巧みさだ。これまでと違う資産クラスや産業に目が向くようになっている」と話す。

グローバルＳＷＦのデータからは、もう１つの大口の不動産投資家である公的年金基金に比べ、不動産投資に対するＳＷＦの弱気度が高いことも読み取れる。大半の産業や資産で今年の投資規模はＳＷＦと公的年金の比率が２対１となっている一方、不動産ではこれが全く逆だからだ。

＜悪影響長期化も＞

ＳＷＦのポートフォリオのうち、株式や債券などは３月の底値から持ち直したが、ロックダウン（封鎖）と社会的距離確保を求める規制措置によって、じわじわと打撃が及んだ保有不動産価格が上がるのか保証されていない。

商業不動産サービス・ＣＢＲＥの試算によると、世界中の不動産価値は２０２０年に１４％減少した後、２１年に３．４％しか回復しない見込み。専門家は、在宅勤務やオンラインショッピングが拡大している点から、パンデミックの影響は長期化するのではないかとみている。

ユニバーシティー・カレッジ・ロンドン（ＵＣＬ）の不動産専門家ヨランデ・バーンズ氏は「毎日オフィス勤務していた人が全て戻ってくるとは想定できない以上、幾つかの大都市の商業ビジネス地域は、真の脅威にさらされていると思う」と述べた。

業界分析会社・プレキンのデータをロイターが集計したところでは、今年に入って保有不動産の価値が減少したＳＷＦの中でも、特にシンガポールのテマセク・ホールディングスとＧＩＣ、アブダビ投資庁（ＡＤＩＡ）、カタール投資庁（ＱＩＡ）の痛手が大きく、合計価値は１８１億ドル目減りして１３２９億ドルになった。

ロイターは、この下落について評価額の目減りと資産売却のどちらが原因なのかは確認できず、４つのＳＷＦはコメントを拒否するか、回答していない。

不動産投資に関するデータを開示しない多くのＳＷＦの例外的存在の１つとなっているのは、ノルウェーのＳＷＦだ。保有不動産額は昨年末の４７０億ドルから足元で４９０億ドルに増加しているが、先週には、非上場不動産ポートフォリオの上半期のリターンがマイナス１．６％になったと発表した。

不動産サービスのジョーンズ・ラング・ラサール（ＪＬＬ）の分析では、ロンドンやロサンゼルスといった普段なら新規の直接投資が極めて活発な地域の不動産も、今年はＳＷＦから総じて敬遠されており、ＳＷＦは「守りの態勢」にあるという。

＜需要増大の物件＞

それでもＳＷＦは、倉庫や商品配送センターといった物流拠点向けの不動産投資には積極的だ。背景には、ロックダウン期間にトイレットペーパーや衣服から住宅に至るまで、何でもネットで買う動きが定着し、物流関連不動産の需要が高まっていることがある。

ＳＷＦの年初からの不動産投資の内訳で見ると、全体の約２２％が物流用で、昨年の１５％を上回っていることが、グローバルＳＷＦのデータから分かる。逆にオフィス用と小売店用の投資はそれぞれ４９％から３６％、１５％からゼロへと比率が低下した。

アラスカ・パーマネント・ファンド・コーポレーション（ＡＰＦＣ）のマーカス・フランプトン最高投資責任者がロイターに明かしたところによると、不動産取引全般は「相当鈍化」したものの、伝え聞くところでは物流と集合住宅用の不動産は活況で、ＳＷＦによるそうした物件の保有額は７月１日時点で４７億ドルと、６月末の４０億ドルから増加しているという。集合住宅と産業施設の不動産投資信託（ＲＥＩＴ）を購入したためというのだ。

６月にはテマセクが、インドネシアを拠点とする電子商取引企業・トコペディアに対する５億ドルの出資に参加した。

また、バイオテクノロジー関連施設用の不動産も、パンデミック中からにわかに脚光を浴びている。ＪＬＬの英資本市場責任者、アリステア・メドウズ氏は「生命科学関連には、かなりの需要が見受けられる。これは関連オフィスから専門研究施設、倉庫用地まで多岐にわたる」と指摘した。

＜安値拾いの好機＞

コロナ危機は、新規投資の機会も提供している。パンデミック収束後には、一部のＳＷＦが底値に沈んだ不動産の物色に乗り出すかもしれない。

ＳＷＦも運用する香港金融管理局（ＨＫＭＡ）はロイターに、適切な投資機会がないかどうか、市場環境を注視していると述べた。

それなりの判断力を備えた投資家にとっては、不確実性が高い世界では、不動産はなお確固とした投資先になり得るとの声も聞かれる。ＵＣＬのバーンズ氏は、ＳＷＦは他の機関投資家に比べると「身軽」で、環境の変化に適応する能力が高いと評価。「世界の混乱時には不動産は比較的良い投資先になる」と強調しつつ、適切な物件を選び取る目利き力があるかどうかに左右される面が非常に大きいとくぎを刺した。

（Tom Arnold記者）