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賃貸vs購入どっちが「お得」かをシミュレーションしてみた

オールアバウト / 2021年4月11日 8時10分

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賃貸住宅に住み続けるべきか、マイホームを買おうか金銭面で悩んでいる人のために、賃貸か購入か、購入ならマンションか戸建か、いったいどれが自分にとって得なのかがわかるシミュレーションのやり方をご紹介します。

賃貸住宅に住み続けるべきか、マイホームを買おうか、金銭面で悩んでいる人のために、賃貸か購入か、購入ならマンションか戸建か、どれが自分にとって得なのかがわかる計算法と選択法をご紹介します。

賃貸と購入で異なる費用とは?

まずは賃貸と購入(マンション・一戸建て)それぞれの費用を、入居時と居住中とに分けてその違いを見ていきます。

〇は費用が発生する、×は費用が発生しない、△は基本的に発生しないが発生する場合もあるものとします。
賃貸購入どっちが得かシミュレーション法

※1の専門家とは、司法書士や土地家屋調査士に対して支払う報酬のことです。
※2は住宅ローンを借りた場合に発生。
※3は駐車場がない物件や費用負担有りの物件があることから△としています。

生涯の住居にかかる支出額の求め方

細かい想定をはじめるとキリがありませんので、住居関係の費用だけに絞り、100歳まで生きるものとしてざっくりと計算します。

では、次の数式を基に、住居関係の生涯累計金額を求めてみましょう。

賃貸の場合

(A)→引っ越しや入居にかかるお金
(入居費用+引越費用)×引越予定回数

(B)→住んでいる時のコスト
居住中支出×(100歳-現在の年齢)

この2つを以下のように計算することにします。

(A)+(B)

購入の場合

(A)→引っ越しや入居にかかるお金
(頭金+取得費用+引越費用)

(B)→家の修繕費用、リフォーム代など修繕
(改築・リフォーム)費用×回数

(C)→住んでいるときにかかるコストと住宅ローン返済費用
居住中支出×ローン返済期間

(D)→住宅ローン返済後のコスト
完済後支出×(100歳-ローン完済年齢)

(A)+(B)+(C)+(D)

各費用・支出の決め方・調べ方

以下はそれぞれの費用の決め方や調べ方です。

入居費用・取得費用

●賃貸の場合(入居費用)
地域差はあるのですが、敷金礼金0~4カ月分、家賃保証会社への保証料が0~1カ月分、仲介手数料0~1カ月分、その他鍵交換や清掃等の雑費を含め、家賃の5~6カ月分を見込んでおけばよいと思います。

前払家賃や火災保険はここには含めず、居住中の支出の計算に含めます。

●購入の場合(取得費用)
取得費用は、次のように種類や新築、中古によって違いがあります。

新築マンション:購入価格の3~5%
新築一戸建て:購入価格の4~5%
中古住宅:購入価格の6~10%

●引越費用
量、引越距離、引越時期によって金額が異なります。比較サイトで目安がわかります。

●引越予定回数
出産、子どもの卒業、就職・結婚や生計を立てている人の定年退職の節目で引越を考えて、引越計画を立てましょう。

居住中の支出

家賃・共益費・駐車場代、(分譲マンションの場合)管理費・修繕積立金などです。不動産ポータルサイトなどを使って、住みたい地域や物件の家賃や費用を調べましょう。

マンション購入の場合は、管理費・修繕積立金・駐車場代をインターネットやチラシでチェックしましょう。

●住宅ローン
金利や手数料は金融機関のローン情報で調べることができます。

インターネット上で公開されているシミュレーションツールを使って計算しましょう。オススメは、CASIOのkeisanです。ローン返済シミュレーション以外にも色々な計算ができるサイトです。

●固定資産税
固定資産税や不動産取得税は、購入後に市町村から通知が来るまで評価額・税額がわかりません。

シミュレーションの際は、物件取得価格4000万円×60%を固定資産税評価額とみなし、税率1.7%を掛けて概算の金額を出します。取得後一定期間の評価額軽減や3年毎の評価替えなどは考慮していません。

●火災保険料
構造や地域や保障内容、契約年数、保険会社によって保険料は大きく異なりますので、シミュレーションの際は、マンションなら年1万円、戸建なら2万円で試算しています。1年契約の場合は保険料が割高になります。

●修繕費
予測の難しい費用ですが、シミュレーションの設定金額としては、参考記事や実績を基に一戸建ての修繕費を10年ごとに250万円、マンションの場合は修繕積立金とは別に10年ごとに150万円とします。

シミュレーション計算例

40歳、3LDK(家賃:月12万円、購入:4000万円の場合)で計算してみます。物件の家賃や価格などの前提条件は図の通りです。
賃貸購入どっちが得かシミュレーション法

賃貸した場合の費用

賃貸のケースでは以下のような費用がかかります。

(1)家賃12万円の賃貸住宅に生涯住み続けた場合

(60万円+10万円)×引越1回……(A)
13万円×12カ月×(100歳-40歳)……(B)

(A)70万円+(B)9360万円
=9430万円

(2)同じ条件の賃貸物件に3回引っ越したとすると

(A)70万円×3回となり、
(A)210万円+(B)9360万円
=9570万円

(3)引越回数は2回で、2回目の引越は65歳で家賃6万円の賃貸住宅だとすると

65歳時の入居・引越費用が6万円×5カ月+10万円=40万円となるので、
(A)は、70万円+40万円=110万円となります。

(B)は、65歳までと65歳以降で分けて計算します。
65歳まで:13万円×12カ月×(65歳-40歳)=3900万円
65歳以降:7万円×12カ月×(100歳-65歳)=2940万円

(A)110万円+(B)(3900万円+2940万円)
=6950万円

購入した場合の費用

購入したケースでは以下のような費用が掛かります。

(1)マンションを4000万円(25年ローン、金利2%、元利均等返済)で購入

●10年に1回、150万円の修繕を見込んだ場合
頭金800万円+取得費用200万円+引越費用10万円……(A)
修繕150万円×5回……(B)
250万円×25年……(C)※
77万円×(100歳-65歳)……(D)

(A)1010万円+(B)750万円+(C)6250万円+(D)2695万円
=1億705万円

※(C)居住中支出250万円の内訳
ローン返済173万円+管理費修繕積立金24万円+駐車場代12万円+火災保険料1万円

(2)一戸建てを購入(各条件は(1)と同じ)

頭金800万円+取得費用200万円+引越費用10万円……(A)
修繕250万円×5回……(B)
215万円×25年……(C)
42万円×(100歳-65歳)……(D)

(A)1010万円+(B)1250万円(C)+5375万円+(D)1470万円
=9105万円

シミュレーションは色んなケースを想像する

ここに挙げた計算例だけを見る限りは、賃貸の(3)の累計支出が最も少ないという結果になりました。しかし、ここで結果は重要ではありません。

自分に置き換えて計算できるようになるということが、この記事の目的です。次のようなことも踏まえながら、さらにシミュレーションを深めてみましょう。

購入の際、頭金800万円を前提としましたが、購入せずに賃貸を選択したとするとこの800万円が浮くわけです。

この800万円を複利1%で資産運用すると、ローン期間の25年で226万円の利息を生みだすことになるのです。3%で運用できれば、なんと875万円も増えるのです。

不動産を購入し所有していると、賃貸に出して家賃を得たり、売却やリバースモーゲージで現金化したりできます。不動産の状態や立地によっては、買いたい人や借りたい人が見つからないこともあります。

色々なケースを想像し、ご家族の人生にとってのメリット・デメリットを考えながらシミュレーションしてください。

まとめ:シミュレーションで最良の選択をする助けに

賃貸と購入のシミュレーションの方法を紹介しました。みなさんが住みたい場所・物件のデータ・希望条件に置き換えて、計算してみてください。

これはあくまでシミュレーション。思った通りにならないのが現実です。しかし、これをやっておくことで、全く見えていない状態よりは不安が和らぎ、今できる最良の選択をする助けになるはずです。
(文:井上 陽一(マネーガイド))

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