最近人気の「定期借地権付き」マンションって何? 普通のマンションと何が違うの?

弁護士ドットコムニュース / 2014年1月31日 19時5分

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「都心に住みたい、だけど費用は抑えたい」。そんな消費者が増える中で、「定期借地権付きマンション」に注目が集まっている。一般分譲マンションと比べて、販売価格がかなり安い物件が多いからだ。

昨年、大手企業が販売した東京都心の「定借付」の高級マンションも、すぐに完売した。通常なら億ションが建つような好立地のマンションも、「定借付」だと数千万も安く購入できるとあって、人気を呼んだようだ。

「定期借地権付き」のマンションは、普通のマンションに比べてどんな違いがあるのだろうか。不動産にくわしい瀬戸仲男弁護士に聞いた。

●一定期間(50年以上)で「解体」される

「定期借地権付きマンションと、普通の土地の所有権付きマンションとの違いは、土地を『所有』したいのか、それとも、土地を『利用』できればよいと考えるのか、ということです。

定期借地権付きマンションの特徴は、土地部分がマンションを買った人の所有にならず、単に借りているという状態になることです。

定期借地権は、存続期間が50年以上と長めに設定されますが、契約更新ができないなどの特徴があります」

契約更新が不可能ということになると、もしかして50年後には何も残らないということだろうか?

「そうですね。むしろ、50年後には建物(マンション)を解体し、土地を更地にして地主に返さなければなりません。その際には解体費用も必要となります。

そういった特徴があるので、マンションの資産価値は時間とともに下がります。特に、残余期間が短くなってきた際には、買い手が付かなくなる可能性もあるでしょう」

●ランニングコストはかかる

そんな条件が付いているマンションなのに、なぜ人気があるのだろうか?

「人気の理由は『価格が安い』ということです。一般の土地所有のマンションに比べて、30%~40%程度安い価格設定です。即日完売の物件もあります。

土地を所有せずに借りるだけなので、初期投資が安くてすむのが、定期借地権付きマンションの最大のメリットです。

ただし、その一方で、土地の使用料である『地代』や、50年後にマンションを解体するための『解体積立金』などのランニングコストが、余分に発生します」

●見通しが立ちにくい側面も

50年というのはずいぶん先の話に思えるが……。購入したマンションの価値は、将来どんな風に推移するのだろうか?

「実は、『定期借地権』というルールが導入されたのは平成4年のため、50年が経過した定期借地権付きマンションはまだ存在しません。そのため、こうしたマンションの価値が年月とともにどんな風に変化するのか、先が予測しにくくなっています。

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