来年から「相続税増税」 不動産評価のポイントとなる「路線価図」の見方とは?

弁護士ドットコムニュース / 2014年10月5日 12時15分

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2015年1月から相続税の増税で、土地や建物など、不動産所有者の家族の多くが頭を悩ますことになりそうだ。たとえば相続人が一人の場合、これまでは相続財産が6000万円以上の場合に課税されていたが、今後は3600万円以上となり、課税対象が大きく広がるのだ。

3600万円といえば、都心では、土地つきのマイホームに住む家族の多くが対象となりうる。「うちには大した財産はないから」と他人事だった人まで、うかうかしていられなくなる。

ただ、あきらめるのはまだ早い。相続した土地が「利用価値が低い」と評価されれば、大幅に減税されることがあるという。相続税を払いすぎないために、何を知っておくべきなのだろうか。相続税にくわしい足立仁税理士に聞いた。

●「路線価」はネットで調べることが可能

そもそも、相続税の申告で、土地の評価額はどのように決まるのだろうか。

「市街地の土地は『路線価方式』で評価します。バブルのころ、『銀座の鳩居堂前の通りに面する土地が、今年は平米あたり3000万円を超えました』なんてニュースが、夏によく流れていたのを記憶している方も多いのではないでしょうか。この『平米当たりの金額』が路線価です。

路線価は、道路に着目して、土地の評価額を定めたものです。つまり、太い幹線道路に面した土地ほど利用価値が高いものとして、平米当たりの評価額が高く設定されます。逆に、細い道路に面した土地は低く設定さます。

路線価は、インターネットで簡単に確認できます。検索サイトで『路線価』と入力すれば、すぐに路線価を掲載した国税庁のホームページが見つかるはずです。不動産の住所から、該当する路線価図のPDFをダウンロードしてください」

路線価図はどのように見ればいいのだろうか。

「路線価図を見ると、不動産の接する道路に『300C』といった数字が書かれています。この数字部分が路線価です。千円単位で記載されているので、『300』なら『平米当たり30万円』を意味します」

●借地の場合は「借地権割合」に注目

では、具体的な評価額をどう計算すればいいのだろうか。

「路線価に面積をかけるだけです。面積が100平米なら、路線価30万円x100=3000万円ですね。正確な平米数は、土地の登記簿謄本で確認する必要がありますが、とりあえずの試算であれば、坪数に3.3をかけて平米数に直したもので大丈夫です。

路線価は、税務署が毎年の不動産市況を参考に決めているのですが、公示価格のだいたい80%ぐらいを目安にしています。高すぎると納税者から批判されるので、低めに設定しています」

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