老後資産を食いつぶす…安易なワンルームマンション投資は絶対やってはいけない理由

Business Journal / 2019年11月16日 11時30分

・リスク2. 年数が経ち建物が古くなると家賃は安くなる

 今は家賃7万円でも物件が古くなると、入居者が入れ替わるタイミングで家賃が少しずつ下がるのが普通。投資物件を手がける会社の多くは、管理も請け負って「家賃保証」をつけている。入居者があってもなくても「月7万円」を保証してくれる。

 でも気をつけて!家賃保証の期間はローン期間と同じ(30年)でも、たいてい保証家賃の金額は2年ごとに見直されることになっている。2年ごとに数千円ずつ家賃収入が減るリスクがあるということ。月9000円の持ち出しが、将来1万2000円、2万円と膨らんでいくリスクがある。しかも保証しているのは不動産会社。その会社が倒産したり営業をやめれば、保証はなくなる。このリスクも忘れないこと。

・リスク3. 中途売却で大損するかも

 多くの会社員は「今の仕事、収入が定年まで続くだろう」とのんきに考えている。でも人生何があるかわからない。外国の人と恋に落ちて日本を出ることになるかもしれない。会社が統合されたり倒産したりで、職を失うかもしれない。家族や自分の病気や事故で、転職や退職を余儀なくされるかもしれない。さまざまな理由で、物件を3年後、5年後、10 年後に売らなければならなかったり、売りたくなるかもしれない。

 その時に値下がりしていたらどうなるか。いや、そもそも割高に買っている(売りつけられている)可能性は高い。2000万円で買ったマンションを5年後に売ろうとしたら、1500万円でしか売れない可能性は十分ある。「値下がりしにくい物件」と勧められても、世界も日本も何が起こるかわからない。不動産市場が急に冷えることだってある。 

 損は500万円にとどまらない。購入時の各種手数料は計100万円を超える。合わせて600万円を超える損になる。売るときのお金のやりくりも大変。5年後のローン残高は1744万円。売るときの各種手数料の合計が70万円だったら314万円の持ち出し。貯金から出すか、別にローンを手当てしなくちゃいけない。

・リスク4. 退職後も終わらない30年ローン 

「老後の不労所得」をうたいながら、45歳の会社員に30年ローンをすすめている。65際の退職後もローン返済が10年続く。これでは老後の足しにならない。最長のローンを勧めるのは、不動産会社と銀行の利益が一致するから。銀行はより高額のローンを借りてもらえる。不動産会社はより高い物件を買ってもらえる。自宅を買うときも同じだから覚えておいたほうがいい。銀行が貸してくれる金額は、自分が返せる金額とイコールじゃない。

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