不動産価格の高騰、ついに潮目がきた! 不幸にならない再開発の街購入(武蔵小杉編)

日刊サイゾー / 2020年10月13日 12時30分

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 この記事はこれから子育てを迎え、自宅の購入を本気で検討している方向けに書いています。日本全体だけでなく、東京の不動産の価格は、2013年のアベノミクス開始以降、高騰が続いたものの、融資関連の不手際やコロナ禍を含め、潮目を迎えつつあります。

 その中で、再開発エリアを中心に地価や利用者の推移などのデータを基に将来日本経済やあなたの仕事に万が一のことがあっても、資産価値が落ちにくく、売却をすることになってもローンの完済可能性が高く、不幸になりにくい街や駅を探していきます。

 目標は第二、第三の武蔵小杉や豊洲、柏駅を発見し、あなたの“人生のクサビ”になれればと考えています。

1.今、再開発だけがなぜ買えるのか?

 東京を中心に、これまで多くの再開発や新駅開通が行われてきました。

 例えば昨今、インバウンドの急増で利用者が増えた秋葉原や六本木、豊洲、そして高輪にできた新駅、高輪ゲートウェイなどがあります。東京以外でも、神奈川県川崎市の武蔵小杉や埼玉県草加市、千葉県柏市で大規模な再開発が行われ、これらのエリアの地価やマンション価格、乗降客数は住環境の整理が進むにつれて、利便性やその価格も一般的に上がっています。

 その為、何かあった時でもローンを残さず、売却するためにはこれらイベントがあるエリアの不動産を購入するのが先の見えづらい時代には賢い戦略だと思います。主なエリアとして、以下のようなものが考えられます。

・新駅・延線開通
(例えば、大江戸線「麻布十番」や丸ノ内線「方南町」、大江戸線「大泉学園」等)
・拡幅工事
(例えば、環状3号線や環状4号線等)
・駅前開発
(例えば、赤羽駅、上板橋駅等)
・地域開発
(例えば、豊洲や武蔵小杉、六本木ヒルズ、ミッドタウン六本木、ミッドタウン日比谷等)
・その他上記の複合
(例えば、山手線「高輪ゲートウェイ」等)

 どのエリアも再開発の進捗と共に利便性だけでなく、その価格も上昇してきました。その具体的な恩恵は後日、見ていきます。


 今回は、00年以降大々的に再開発が行われ、工場地からタワーマンションや大規模な商業施設ができ、一気にセレブタウンとまで言われるようになった武蔵小杉に関して、長期データを基に再開発の経済的な恩恵について見ていきたいと思います。

2-1.武蔵小杉のある川崎市中原区の人口の予測

 国立社会保障・人口問題研究所の推計のデータを基に川崎市中原区と神奈川県全体の今後の人口の予測を見ると、神奈川県全体の人口は20年以降、長期的に減少傾向にあるものの、東京へのアクセスも良く、再開発が継続的に行われている川崎市中原区の人口は今後40年まで20年間で更に2万人程度の増加が見込まれています。

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