住宅ローンの限度額はどうやって決まるのか？借入額の決め方を解説

住宅ローンには審査があり、結果によって希望額が借りられるのか、それとも減額されたり否決されたりするのかが決まります。見方を変えると、住宅ローンには個人によって違う限度額がある、ということです。
 
今回は、住宅ローンの限度額はどうやって決まるのか、限度額を増やすにはどうすればいいのかを解説します。

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住宅ローンの限度額はどうやって決まるのか

住宅ローンは現在ではかなりの低金利で借りることができ、家を買う際の力強い味方です。しかし、誰でも借りたいときに、借りたいだけ借りられるものではありません。
 
住宅ローンには限度額があり、その金額は個人によって異なります。ここでは、住宅ローンの限度額がどのように決まるのか解説します。

 

限度額のポイント1：住宅ローン契約者の税込み年収

住宅ローンの借入限度額には、住宅ローン契約者の税込み年収が関係します。金融機関としては、住宅ローンを借りてもらって、返済の際に金利に応じた利息を払ってもらうことで利益をあげているため、そもそも返済することのできないような額を融資することはできません。
 
したがって、住宅ローンの融資審査では収入をしっかり確認されます。
 
また審査の基準の中に、総返済負担率というものがあります。これは返済比率とも言われるもので、年収における年間の返済に回す金額合計が何％なのかということをあらわす数字です。
 
ちなみにこの総返済負担率における返済には住宅ローン以外の返済も含まれます。住宅金融支援機構では、税込み年収400万円未満の場合は総返済負担率30％未満、400万円以上で35％未満という基準があり、これ以上の金額は融資してもらえません。
 
その他の金融機関でも、公表はされていませんが金融機関ごとに総返済負担率の基準を設けています。このように、住宅ローンの借入限度額には税込み年収が大きな影響を及ぼすのです。

 

限度額のポイント：ローン契約者の属性

住宅ローンの契約者がどのような属性なのか、というのも限度額に関係します。属性とは、年齢や年収、勤務形態、勤務年数、勤務先の情報、家族構成のほか、担保となる物件の情報などのことで、その人の信用度合いを調べるものです。
 
具体的には、家族の有無や年収、さらに正社員で働いているのか、アルバイトなのか、勤務先は大手なのか、金融資産はどの程度あるのか、などを指します。
 
金融機関としては、返済が滞ってしまうと困るため、安定した収入があるかどうかを審査します。歩合契約、インセンティブ制度を取り入れている職種、自営業などの場合は融資が減額されたり、断られたりすることもあります。
 
勤務先も確認され、誰もが知る大手企業や公務員などの安定した環境と考えられる職場の方が、属性としては良いと判断されやすい傾向にあります。

 

限度額のポイント：担保価値

住宅ローンを組むときは、購入する建物や土地に金融機関が抵当権を設定します。契約者が住宅ローンを支払えなくなった場合、建物や土地を競売にかけて、売れた金額で住宅ローンの残債を回収するためです。
 
このとき、抵当権を設定され担保となる土地や建物の価値が低いと、競売にかけたとしても住宅ローンの残債が回収されない恐れがあります。そのため、建物や土地の価値が低い場合は住宅ローンの限度額が下がることがあります。
 
担保の価値は、金融機関が算出した担保の価値に対して金融機関ごとの掛目をかけて算出する方法が一般的です。
 

借入限度額を増やすには？

説明したとおり、借り入れることができる額はさまざまな要素が絡み合って計算され、決定されます。これらは個人によって内容が大きく変わってくるため、人によって借り入れることができる限度額にも差があります。
 
では、この借入限度額を増やすにはどうしたらよいのかを解説します。

 

収入合算による住宅ローン契約を検討する

住宅ローンの借入限度額を上げる場合に有効な方法として、収入合算を使うという手があります。住宅ローン契約には、夫婦で収入を合算して住宅ローンを組むというやり方があるのです。
 
この収入を合算して住宅ローンを組むやり方には2種類あり、それぞれ「ペアローン」「収入合算型」と呼ばれています。
 
ペアローンとは、ひとつの住宅購入に住宅ローンを2本契約し、夫と妻がそれぞれ契約者となるやり方です。夫婦それぞれに住宅ローンを組むため、合計すると1人で住宅ローンを借りるよりも大きな金額を借り入れできる、というのが特徴です。
 
持ち分を夫婦で設定している場合は住宅ローン控除もそれぞれが受けることができます。ただし住宅ローン契約は2本であるため、手数料が高額になる傾向があります。
 
団体信用生命保険も2人とも加入ができます。別々に入ることになりますので、夫婦どちらかが死亡・あるいは高度障害に陥った場合でも、もう1人の住宅ローンは返済を続ける必要があります。
 
収入合算型は「連帯保証型」と「連帯債務型」の2種類があります。連帯保証型の場合は夫婦が債務者と連帯保証人に分かれるので、債務者が支払えなくなった場合は連帯保証人に支払い義務が生じます。連帯保証人は債務者ではないため、団体信用生命保険に加入することはできません。
 
連帯債務型は、夫婦が主債務者と連帯債務者にわかれます。連帯債務者も主債務者と同等の返済義務を持ち、団体信用生命保険にも両方が加入することができます。またどちらかの債務者が死亡・高度障害に陥った場合は、両方の債務が免除されます。
 
収入合算型の場合は住宅ローン契約が1本になるため、ペアローンに比べて手数料を安く抑えることができるのも特徴のひとつです。

 

借り入れの期間を長くする

借入期間を長くすることで、住宅ローンの借入限度額が増える場合があります。
 
「税込み年収500万円・金利1.35％・ボーナス時支払いなし・元利均等型返済」という条件で、返済年数を変えて借り入れ可能金額をシミュレーションしました。
 
シミュレーション結果は「25年間返済の場合：3711万円　30年間返済の場合：4314万円　35年間返済の場合：4879万円」です。
 
このように、返済期間を長くすると借り入れ可能金額も増加します。しかし、完済時の年齢をしっかり確認しておかないと、退職してからも返済が続く、といったことが起こる可能性があります。
 
また、返済が長期間にわたるということはそれだけライフイベントも多く発生しますし、病気などで一時的に返済が困難になる可能性も高くなります。どの程度の期間を返済に回すのか、よく家族で話し合っておくといいでしょう。

 

無理なく返せる住宅ローンの限度額の決め方

住宅ローンは、長期間にわたって返済を続けるものです。そのため、安定して返済を続けていけることが非常に重要になってきます。毎月の返済額がどの程度で、どれだけの期間なら返済をしていけるのか、家計とよく相談してみてください。
 
また、契約者に不測の事態が起こったときの対応も考えておきましょう。団体信用生命保険がおりない程度の病気で、働ける時間が短くなって返済が困難になる、ということもあり得ます。いざというときのために、代わりに働くことができるかなど、家族の協力が得られるのかどうかもしっかり確認してください。

 
出典
https://www.flat35.com/simulation/simu_03_2.html
 
執筆者：FINANCIAL FIELD編集部
 
監修：新井智美
CFP(R)認定者、一級ファイナンシャルプラン二ング技能士(資産運用)
DC(確定拠出年金)プランナー、住宅ローンアドバイザー、証券外務員
 

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