夫婦の住宅ローン！借り換えはどうなる？贈与税やメリットについてご紹介

夫婦で借りた住宅ローンを単独で借り換えたい場合や、単独で借りた住宅ローンを夫婦で借り換えたい場合など、について解説していきます。

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住宅ローンを借り換える2つの方法

住宅ローンは、1度契約したら完済するまで契約し続けるのではなく、借り換えを活用することでお得になる場合があります。
 
中には、単独で借りた住宅ローンを夫婦で借り換えたい方や、またその逆の方もいらっしゃるでしょう。以下、単独で借り換える場合と夫婦で借り換える場合の2パターンに分けてご紹介します。

 

単独で借りた→夫婦で借り換え

夫婦のどちらかが組んだ住宅ローンを、夫婦共有の住宅ローンに借り換えをする方法をご紹介します。例えば、夫名義で住宅ローンを組んだが、何らかの事情で夫婦共有の住宅ローンに借り換えをしたい場合についてです。まず、夫婦共有の住宅ローンを組む方法には大きく分けて2種類あります。
 

「収入合算」

収入合算とは、夫婦の収入を合算して借り入れをする方法です。夫婦の収入を合算して申し込むことで借入限度額をアップさせることができます。収入合算には、連帯保証型と、連帯債務型があります。
 
連帯保証型は、夫婦の片方は債務者となりもう片方は連帯保証人になる方法。連帯債務型は、夫婦の片方は債務者となりもう片方は連帯債務者となる方法です。
収入合算の特徴は、パートやアルバイトなど住宅ローンを組むことが難しい方でも、連帯保証人や連帯債務者として収入合算し、結果的には借り入れを増額できるメリットがあります。
 
ただし、収入合算の場合は団体信用生命保険の加入は申込人1人となりますので、もし連帯保証人や連帯債務者に万が一のことがあっても保証されないデメリットも存在します。
 

「ペアローン」

ペアローンとは、夫と妻それぞれが違う住宅ローンを組む方法です。住宅ローンを2人で1つずつ組めば、基本的に借入額はアップします。ペアローンの特徴は、どちらも団体信用生命保険に加入することができるメリットがあります。
 
ただし、ペアローンは1つの契約ごとに手数料などの諸経費が発生しますので、世帯で考えれば手数料は2重となるデメリットも存在します。
 
収入合算も、ペアローンも、主に1人の収入では借入額が希望借入額に満たない場合に利用する方が多いです。金融機関は借り手の収入を参考に借入限度額を決定するので、収入が多い方が借入限度額はアップします。
 
そのため、収入合算やペアローンでの借り換えがおすすめなのは、「夫婦共有の住宅ローンにすることで、返済不能のなるリスクをできるだけ少なくしたい」という場合や、「夫名義の住宅ローンを借り換えたいけれど、リフォーム代も含めて借り入れしたいので、借入額が大きくなることから夫婦共有の住宅ローンに借り換えたい」という場合などが挙げられます。

 

夫婦で借りた→単独に借り換え

収入合算やペアローンの夫婦共有で組んだ住宅ローンから、単独の住宅ローンに借り換える方法についてご紹介します。例えば、夫婦共有の住宅ローンから、夫名義の住宅ローンに借り換える方法です。
 
基本的に、夫婦共有の住宅ローンを単独に借り換えることは認められず、非常に難易度が高くなります。ただし離婚などの理由からやむ終えない場合は、金融機関の審査の上、借り換えが可能となる可能性がありますので、まずは新たに借り換えをする金融機関に相談してみましょう。

 

名義変更はできる？

住宅ローンの名義変更は原則できません。住宅ローンは名義人に返済能力があるかを判断した上で、不動産を担保にして組まれています。そのため、名義を変更すれば良いという簡単な問題ではないのです。
 
名義を変更するには、金融機関は新たに名義人となる人に返済能力があるかを判断しなければなりません。また借り手も、不動産そのものの所有権を変更する手続きを取る必要があります。
 
そのため、契約書には「名義人の変更は認めない」と書かれているはずです。ただし、離婚や、名義人の死亡などどうしても名義変更が必要な場合もあるでしょう。そういった場合は、変更が認められる場合もありますので、金融機関に相談してみましょう。
 
ただし、やはり名義変更は簡単ではないので、住宅ローンの契約者の名義を変更したいのであれば、借り換えをするのが一般的です。

 

借り換えのメリットとは？

夫婦で借り換える場合と、単独に借り換える場合で、どんなメリットがあるのでしょうか。住宅ローンの借り換えは通常は得が大きいものというイメージを持っている方は多いでしょう。
 
しかし、単独から夫婦、夫婦から単独など、特徴のある借り換えの場合は得なのか、気になっている方は多いはずです。そこでこちらでは、夫婦で借り換える場合と、単独に借り換える場合のメリットをそれぞれご紹介しますのでぜひ参考にしてください。

 

今より金利が低くなるかも

 

該当者

・単独から夫婦に借り換え
・夫婦から単独に借り換え

 
今の住宅ローンより金利が低い商品であれば、借り換えを考えてみてはいかがでしょうか。特に、金利が高い時期に住宅ローンを組んだ方は、低金利で住宅ローンを組むことで総支払額を大幅に軽減することができるでしょう。
 
また、当初固定金利期間が終了する方も、借り換えにはベストなタイミングです。当初固定金利期間が終わり、優遇金利が適用されなくなると金利が高くなります。そのため、当初固定金利期間が終了するタイミングで、金利の安い住宅ローンに借り換えることで、返済額を軽減させることができます。
 
金利が低くなるかもしれないというメリットは、夫婦に借り換える場合も、単独に借り換える場合も該当します。

 

補償を充実させることができる

 

該当者

・単独から夫婦に借り換え
・夫婦から単独に借り換え

 
最新の団体信用生命保険（団信）に加入することで、補償が手厚くなるかもしれません。団体信用生命保険は、死亡や高度障害状態で返済ができなくなったときにローンの支払いがなくなる保険です。
 
そこに、最新の団体信用生命保険は、がんや生活習慣病の保障も追加できるなどより安心できる内容となっています。そのため、今の住宅ローンで団体信用生命保険に加入している方には、借換時のメリットとなります。

 

リフォーム資金も住宅ローンで借り入れが可能

 

該当者

・単独から夫婦に借り換え
・夫婦から単独に借り換え

 
住宅ローンの借換時には、リフォーム代金も含めることができます。住宅ローンの完済前にリフォームが必要な方は、リフォーム代金も借り入れをするとなると、2重ローンとなってしまいます。
 
また、リフォームローンというものもありますが、リフォームローンは住宅ローンに比べ金利が高めに設定されていますので、住宅ローンに含めることができればベストです。ただし、金融機関によってリフォーム代金を含められるかは異なるでしょう。また、借入限度額の問題で借り換えができない場合もありますのでご注意ください。

 

【デメリット】住宅ローンの借り換え

住宅ローンの借り換えは良いことばかりではありません。借換時も住宅ローンを新規で組むのと同じですので、契約時と同様に書類の提出や手続き、審査などが必要になります。
 
このような手間や時間がかかるのはもちろん、夫婦から単独に借り換えや、単独から夫婦に借り換えるような、特徴のある借り換えの場合は特に慎重に判断しなければなりません。こちらでは、夫婦から単独に借り換えや、単独から夫婦の借り換える際のデメリットをご紹介します。

 

贈与税が発生する可能性がある

 

該当者

・単独から夫婦に借り換え
・夫婦から単独に借り換え

 
借り換えで名義が変更になる（2人の名義になる）場合も、贈与税が発生する可能性があります。例として、単独を夫とします。まずは、夫から収入合算やペアローンに借り換えをし、夫婦共有の住宅ローンになると夫から妻への贈与となり贈与税が発生する可能性があります。
 
次に、収入合算やペアローンから、夫1人の住宅ローンに借り換えをした場合は、妻から夫への贈与となり贈与税が発生する可能性があります。この辺は重要な問題ですので、詳しくは税理士や所轄の税務署に問い合わせることをおすすめします。

 

借り換えのハードルが高い

・夫婦から単独に借り換え

 
夫婦で借り入れた住宅ローンを、単独に借り換えるのは簡単ではありません。銀行によっては、夫婦で借り入れた住宅ローンから単独名義の借り換えを行っていない、または制限しているところがあります。
 
そのため、夫婦共有の住宅ローンから単独へ借り換えを行う際は、借り換える銀行が受け付けてくれるかを確認するようにしましょう。

 

住宅ローンの借り換えは贈与税に注意！

住宅ローンは夫婦で借り換えることも、単独で借り換えることも可能です。借り換えを行うことで、金利が安くなるなどのメリットもありますが、贈与税が発生するなどのデメリットもあります。
 
贈与税が発生する問題は、借り換えで損をしてしまう可能性もありますので、慎重に検討する必要があります。もし名義変更のための借り換えを行う場合は、税務署に問い合わせてみることをおすすめします。

 
執筆者：FINANCIAL FIELD編集部
 
監修：新井智美
CFP(R)認定者、一級ファイナンシャルプラン二ング技能士(資産運用)
DC(確定拠出年金)プランナー、住宅ローンアドバイザー、証券外務員
 

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