住宅ローンにある3つの金利タイプ 固定期間選択型金利タイプの特徴や注意点

住宅ローンには、基本的に変動金利型、全期間固定金利型、固定期間選択型という3種類の金利タイプがあります。では、その中からどうやって金利タイプを決めればよいのでしょうか？　   変動金利と全期間固定金利の中間的な金利タイプである固定期間選択型に焦点を絞って、特徴や注意点について考えたいと思います。  

固定期間選択型金利タイプの特徴

固定期間選択型の商品は、借入時に決めた期間の金利を固定し、その期間が終了した時点で変動金利にするか、再度その時点の金利で固定期間選択型にするかを選ぶ商品です。
 
固定期間は3年、5年、7年、10年、15年、20年などがあり、期間が短いほど金利は低く設定されています。
 
住宅金融支援機構が公表している「2018年度民間住宅ローン利用者の実態調査」によると、固定期間選択型の金利タイプを利用している割合は25.3％と変動金利型に次いで多く、固定期間選択型の商品のうち約半数が借入時に10年固定の商品を選んでいます。
 

同じ商品に見えても違う固定期間選択型の住宅ローン商品

たとえば、A銀行とB銀行で固定期間10年の適用金利が同じ0.8％の住宅ローン商品があったとします。
 
一見すると、固定期間中の金利が同じなので、A銀行とB銀行の商品は同じものに見えますが、実際には25年後や30年後に完済した時点の総返済額は違ってきます。なぜなら、固定期間終了後の適用金利が違うからです。
 
住宅ローンの適用金利は、それぞれの金融機関が定めた店頭金利（基準金利）とそこからの優遇幅によって決まります。店頭金利とは、いわば住宅ローン金利の定価のようなもので、実際に適用される金利は、その定価から割引（優遇）を受けているということです。
 
店頭金利自体が変わることもありますが、この優遇幅が金融機関の営業方針や国債金利動向などにより毎月変わり、結果、適用金利も毎月変わる可能性があります。
 
そして、この店頭金利も優遇幅も金融機関によって異なります。つまり、固定期間中の金利が同じでも、固定期間終了後の金利は、金融機関によって違うということになります。
 
ですので、固定期間選択型の住宅ローンを選ぶ際は、固定期間中の金利だけでなく、固定期間終了時に店頭金利から何％の優遇を受ける商品なのかの比較も必要です。
 

固定期間選択型金利タイプの注意点

固定期間選択型の商品の注意点としては、固定期間終了時点の金利がどうなっているか分からないことです。固定期間終了時点で変動金利か再び固定期間選択型にするかを選択できますが、変動金利が上昇している場合、その時点で固定期間選択型の金利も上昇している可能性が高いです。
 
また、変動金利タイプの場合、金利が上昇した場合、返済額自体は5年ごとの見直し、上昇幅はそれ以前の返済額の1.25倍といったルールもありますが、固定期間選択型の商品にはそういった制限はありません。
 
ですので、固定期間終了時点の金利の上昇幅が大きい場合、それまでより大幅に返済額が増える可能性があります。
 
固定期間終了時点とお子さまの教育費がかさむ時期などが重なる場合などは、金利上昇によって返済自体が苦しくなることもあります。
 
ですので、固定期間選択型の商品を選ぶ際、全期間固定や変動どちらか決めきれず、何となく選択してしまうといった決め方だと後々後悔することにもなりかねません。
 
将来の教育資金などライフプランを確認しながら固定期間を何年にするのか、固定期間終了時点の住宅ローン残高がいくらになっているかなど、十分に検討したうえで決めるようにしてください。
 
参照・出典
住宅金融支援機構「2018 年度 民間住宅ローン利用者の実態調査【民間住宅ローン利用者編】（第１回）」
 
執筆者：吉満博（よしみつひろし）
ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引士・住宅ローンアドバイザー・住宅購入相談室
 
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