住宅ローンを組むとき、まずは知っておきたい「金利」と「返済方法」の基本

ファイナンシャルフィールド / 2019年9月7日 9時0分

人生において、何度も住宅を購入することは少ないでしょう。だからといって、分からないことをそのままにしておいて良いわけではありません。住宅は、多くの場合、人生で一番高い買い物です。住宅ローンも高額になりますので、必ず理解してから、購入を検討しましょう。

住宅を購入する前に知っておくべきことは多い。

人生において住宅を購入する機会は、多くないと思います。そのため、分からないことが多くて当然ですが、分からなくても良いというわけではありません。分からないことは、必ず質問して、納得した上で、購入するか否かを検討するべきであると考えます。

住宅を購入する場合、ローンを組むことになる人がほとんどでしょう。ローンは、住宅以外でも使っている場合があります。

例えば、
・車の購入
・スマートフォンの分割払い
などがあげられます。

車を購入したことがない人はいるかもしれませんが、スマートフォンを購入したことがない人は少ないでしょう。理解していない間にも、ローンを使っていることがあるというわけです。つまり、ローンについて、知っておかなければならないということです。

固定金利と変動金利について、理解する。

金利には大きく分けて固定金利と変動金利の2つのタイプがあります。固定金利は、決められた期間内では、決められた金利で返済をしていくものです。金利が決まっているので、返済額が決まります。

・固定金利のメリット
支払総額が確定しているため家計の予算を決めやすくなる。

・固定金利のデメリット
変動金利よりも金利が高いことが多い。市場金利に比べて金利が高くなると、返済額も多くなる。

固定金利であっても、決められた期間内だけが固定金利です。例えば、1年目から15年目までは固定金利、16年目から30年目までは、変動金利というパターンもあります。これは固定期間選択型と呼ばれています。もちろん、ずっと金利が変わらない、全期間固定金利型もあります。

固定金利を選択する場合、すべての期間が固定金利であるのかを確認したほうが良いでしょう。

変動金利は、定期的に金利が変動します。6ヶ月ごとに金利が見直しされることが多いです。

変動金利のメリット
固定金利よりも金利が低いことが多い。金利が安くなっている状況では、返済額が減少する。

変動金利のデメリット
金利が高くなっている状況では、返済額が増加する。

どちらを選択しても、メリットとデメリットがあります。住宅ローンを検討する際は必ず返済額だけでなく、家計の収支をシミュレーションしましょう。住宅ローンシミュレーターというものを各銀行がHPで公開しておりますので、少し厳し目にシミュレーションしてみましょう。

元利均等返済方式と元金均等返済方式を知る。

ローンを組むときに金利のことばかり、気になるかもしれませんが、返済方法も理解しておくことが重要です。

返済方法には元利均等返済方式と元金均等返済方式の2つがあります。どちらの返済方式を選択したとしても、返済が進むにつれて、元金返済部分が減少していきます。そのため、毎月の支払いにおける利息部分も減少していきます。

元利均等返済方式は、元金返済額と利息分を合わせた金額を均等に返済していく方式です。毎月の返済額は変わりません。その代わり、元金返済部分と利息部分の割合が変わります。

例えば、1回目の返済では、
毎月の返済額が8万円
元金返済分が6万円
利息分が2万円

といったものが、

50回目の返済では、
毎月の返済額が8万円
元金返済分が6.5万円
利息分が1.5万円

というようになります。(実際には、細かいシミュレーションが必要です。)

一方で、元金均等返済方式では、元金返済額を均等に返済していく方式です。毎月の返済額が変わります。その代わり、同じ金利であれば、元利均等返済方式と比べて、利息部分の総支払額が少なくなります。

例えば、
1回目の返済では、
毎月の返済額が8万円
元金返済分が6万円
利息分が2万円

といったものが、

50回目の返済では、
毎月の返済額が7.5万円
元金返済分が6万円
利息分が1.5万円

というようになります。(実際には、細かいシミュレーションが必要です。)

金利にだけ注目しがちですが、返済方式を選択することができる場合があります。そして、住宅を購入する前に必ず返済額だけでなく、家計の収支をシミュレーションしましょう。

まとめると、
・固定金利のメリット、デメリットを理解する。
・変動金利のメリット、デメリットを理解する。
・返済方式について、理解する。

出典　（※）住宅金融支援機構HP

執筆者：岡田文徳
認知症大家対策アドバイザー