人生100年時代！老後資金を補うための、自宅を活用した方法って？

ファイナンシャルフィールド / 2019年9月17日 9時0分

最近は、老後資金に2000万円いるとか、いらないとかで世間が騒いでいるようです。余裕で資金が準備できる人はいいのですが、多くの方は、今から焦ってお金を貯める人、節約する人、老後も働き続ける人、何をしてよいかわからない人など資金確保に悩んでいるのではないでしょうか？今回は、そういった困っている人たちに、老後の生活資金などを確保する方法として、「リバースモーゲージ」と「リースバック」について提案したいと思います。「リバースモーゲージ」とは、簡単に言うと、自宅を担保にして金融機関から融資を受けられる仕組みです。「リースバック」とは、自宅を金融機関に買い取ってもらい、その金融機関とリース契約を結び、賃貸料を支払いながら自宅に住み続けるというものです。老後の資金確保に悩んでいる人は、選択肢の一つとして検討の視野に入れてみてはいかがでしょう？それでは、両者の仕組みや活用例、そして留意点について一緒に確認してみましょう。

リバースモーゲージとは？

■仕組み
「リバースモーゲージ」の仕組みは、借入人が所有する自宅を担保にして金融機関から融資を受けます。そして、死亡後に自宅を売却して利息・元本の返済をするというものです。なお、利息については、借入人の生存中に支払う場合があります。

■活用例
（1）まとまった使途に使う
自宅のリフォームや老人ホームや介護施設への入所をするなど、まとまった資金が必要な場合に活用することができます。貯蓄では足りない場合や預貯金を取り崩したくない場合に活用できます。

（2）老後の生活費として使う
老後の日々の生活費や医療費、介護費用などの費用として活用できます。年金だけでは、生活資金が不足する場合や、預貯金などを取り崩すのが不安な場合に有効だと思います。

■留意点
（1）対象となる自宅に制限がある
リバースモーゲージの対象となる自宅は、基本的に一戸建てです。マンションは対象外であったり、地域によっては制限があったり、金融機関によってさまざまな制限がありますので、事前にご自宅が対象になるかを確認する必要があります。

（2）担保物件の値下がりリスク
担保となる物件である自宅の評価額は、数年単位で見直しを行います。当然、建物は時間と共に評価額が値下がります。しかし、思った以上に評価額が下がってしまい、担保割れが発生したときに、場合によっては超過分の一括返済を求められるリスクがあります。

（3）推定相続人の理解
原則、推定相続人の同意が必要になります。例えば、相続人である子どもが拒否する場合などは利用できないケースもあります。子どもと将来のことを見据えてよく話し合う必要もあるでしょう。

（4）長生きのリスク
長生きすればするほど、金融機関からの融資額が大きくなっていきます。さらに、長生きすると融資枠を使い切ってしまうリスクが考えられますが、こればかりは予測は不可能です。

リースバックとは？

■仕組み
「リースバック」とは、自宅や事業用不動産を金融機関や不動産会社に売却し、その売却益を得るとともに、買い手とリース契約を結び、賃料を支払いながら自宅に住み続けることができる仕組みです。

■活用例
「リバースモーゲージ」同様の活用例が考えられます。さらに、子どもや配偶者、兄弟などの相続人がいない方が生前に自宅を現金化したり、事業用の資金が必要な場合に自宅以外の事業用不動産をリースバックしたりする活用方法もあります。

また、「リースバック」を事業の資金として活用し、事業が軌道に乗ったら買い戻す例もあります。

■留意点
自宅を売却してしまうので、住み続けるためには、当然ですが、賃料を払い続ける必要があります。そのため、賃料を長く払う場合には、賃料の総額が売却益を上回るケースが発生します。

以上、老後資金の確保の方法として、「リバースモーゲージ」と「リースバック」を見てきました。両者には、メリット、デメリットがあります。また、仕組みもどんどん改良されてより良い商品が出てきています。

もちろん、活用したい人の状況によって、この方法を利用すべきかどうかは異なります。したがって、金融機関などの専門家に相談して、自分が納得する形で、利用するかどうか最終的に判断することが重要です。

執筆者：堀江佳久
ファイナンシャル・プランナー