自分の死後、自宅を空き家にしないためにはどうすればいい？

空き家の数は増え続けています。空き家になると、朽廃が進み近所にも迷惑をかけてしまいます。   自分の住んでいるこの家が「子どもが戻って住んでくれることはなさそう」という状況であれば、そして近所迷惑な空き家にしたくないならば、どうすれば良いでしょうか。  

なぜ空き家が発生するのか

総務省発表の「平成30年住宅・土地統計調査」によると、空き家は約849万戸、空き家率は13.6％となっています。
 
空き家発生の最大の原因は、相続といわれています。住人が亡くなった後、住む人や管理する人がいなくなるパターンです。
 
遺言がない場合、遺産分割協議で取得する人が決まるまでは、不動産は法定相続分による相続人全員の共有となります。さらに、共同所有者が亡くなるとその相続人が共有に加わりますので、共同所有者の人数が増え続け処分ができない「所有者不明の不動産」となることがあります。
 

 

今は不動産より現金

一昔前までは、現金より不動産が歓迎された時代もありました。土地は持っていれば値段が上がる時代があったのです。高齢者の中には、まだこの考え方を持つ方も多くいます。家屋についても、新築時と変わらない価値を持ち続けると思っていることもあるのです。
 
しかし、今は、特に地方などでは、換金するのに苦労が伴います。売れずに空き家の状態で維持するにも、メンテナンスや火災保険、固定資産税などが必要で相続人にとっては負担でしかありません。いわゆる「負動産」といわれる状態です。
 

自宅の賢い残し方

では、自宅を「負動産」にしないためには、どのように残していけばいいのでしょうか。重要なのは、相続において不動産を共有財産にしないことです。ポイントは下記の3つです。
 
(1)　共有にしない
不動産が共有になると、全員の同意がないと処分ができません。単独所有であれば、所有者1人のはんこで処分できますので、換金がスムーズにできます。そのために、遺言を作成し1人に相続させるまたは遺贈するのが確実です。
 
(2)　不動産を取得しない相続人の取り分を考える
相続でもめやすいケースは、自宅不動産以外の財産が少ない家庭です。自宅を取得しない相続人に対して相続する財産を確実にして、相続時のトラブルを予防します。生命保険の死亡保険金などを使った対策をすることが多いです。
 
(3)　すでに共有になってしまった不動産の対策
共有不動産は、共同所有者全員のはんこが必要なため処分が困難ですが、これを信託財産として受託者1人に管理させることが可能です。信託財産となった不動産は、受託者1人のはんこで処分できます。
 

その他ポイント

自宅を空き家にしないためには、所有者を増やさない以外にも押さえておきたいポイントがあります。
 
(1)　近隣との問題解決
隣地との境界が確定できていないなど争いがあるなどの場合、そのまま相続となると、相続人では解決がさらに困難になります。問題が残ったままでは売ることができなくなる場合もあります。境界確定などは時間も費用もかかりますので、早めに解決を目指してください。
 
(2)　家財道具の処分
親が残した家財道具は、相続人にとって処分に困ることが多いです。家を売りに出すときは中を空っぽにしますので、家財道具の処分が長引くことで、空き家状態が続いてしまうことがあります。相続人の負担を軽くしてあげるために、断捨離を始めましょう。
 
(3)　自宅の価値を確認
近隣の不動産屋さんなどに、現状価値を聞いてみましょう。自分の思い込みと大きな差があることに気が付くかもしれません。そして、換金性なども確認しましょう。不動産屋さんは、売買を仲介することで利益となりますので、売りやすくするための方法なども教えてもらえると思います。
 
(4)　現金化の検討
施設などに入り、家に住む者がいなくなった時点で処分すれば、現金として相続人に渡すことができます。家より現金が相続人の本音です。
 
空き家の予防は状況によりさまざまですが、ある程度自分が動けるうちにしかできないことも多くあります。元気なうちからの対策を実行に移しましょう。
 
執筆者：宿輪德幸
CFP(R)認定者、行政書士