住宅ローンを「繰り上げ返済」するときのポイントって？知っておきたい落とし穴とは

住宅ローンの返済方法に「繰り上げ返済」があります。これには、期間短縮型と返済額軽減型の2つの方法があります。   それぞれのメリット・デメリットについて基本的なことを確認しておきましょう。また、繰り上げ返済を行うときの注意点も確認しておきましょう。  

返済額軽減型よりも期間短縮型がお得

住宅ローンの返済は、毎月決められた返済額を支払うほか、まとまったお金を返済することもできます。これを繰り上げ返済といいます。繰り上げ返済した分は全額元金の返済に充当されます。
 
このため、繰り上げ返済を行うと元金が減るので、元金に対してかかるはずの利息を減らすことができます。この利息の軽減効果が最大のメリットです。この繰り上げ返済には期間短縮型と返済額軽減型の2つの方法があります。
 
期間短縮型とは毎月の返済額やボーナス時の返済額は変えずに、当初の予定よりも返済期間を短縮するものです。返済額軽減型は、返済期間を変えずに、毎月の返済額やボーナス時の返済額を軽減させるものをいいます。
 
繰り上げ返済をする場合、期間短縮型と返済額軽減型とではどちらが得か見てみましょう。
 
〈前提条件〉
借入額4000万円
金利1.2％（全期間固定金利）
返済期間35年
元利均等返済（ボーナス返済なし）
この条件で、借入から2ヶ月後に100万円繰り上げ返済。
 
期間短縮型は毎月の返済額11万6680円は変わりませんが、返済期間が13ヶ月短縮され、利息は51万1990円軽減される結果となりました。
 
一方、返済額軽減型は、返済期間35年は変わりませんが、毎月の返済額が11万6680円から11万3738円に軽減され、利息の軽減効果は22万5098円という結果になりました。
 
このように利息軽減効果に着目すれば、繰り上げ返済の方法としては、返済額軽減型よりも期間短縮型のほうがお得といえます。

繰り上げ返済は早いほうがお得

住宅ローンの返済方法には元利均等返済と元金均等返済があります。
 
元利均等返済は毎月の返済額が一定となる返済方法です。返済額の内訳を見ると、借入当初は利息の割合が多く、年数がたつにつれ利息の割合が減っていきます。
 
元金均等返済は　毎月の返済額のうち、元金の額が一定となる返済方法です。返済額は借入当初が最も多く、年数を経るごとに少なくなっていきます。元利均等返済に比べ、元金が減っていくのが早いので総返済額は少なく済みます。
 
いずれの返済方法にしても、借入当初の利息の割合が多いので、この時期に繰り上げ返済を行えば大きな利息軽減効果を得ることができます。そのため繰り上げ返済をする場合、少額でも借入当初からこまめに実行したほうが数年後にまとめて繰り上げ返済をするよりもお得といえます。
 
なお、繰り上げ返済には、手数料がかかる場合があります。こまめに繰り上げ返済すると、返済の回数も増えるため、手数料についても考慮が必要です。

繰り上げ返済の留意点

繰り上げ返済は、いいことずくめのようですが、落とし穴もあります。
 
繰り上げ返済は手元のお金を減らしてしまいます。不測の事態や急な出費などが発生した場合に資金繰りに困るとしたら本末転倒です。急な出費などが発生した場合にすぐに使えるお金を確保したうえで、余裕資金で繰り上げ返済をすることが賢明です。
 
住宅ローン控除を受ける場合、返済期間が10年以上という条件があります。期間短縮型の場合は注意が必要です。
 
執筆者：新美昌也
ファイナンシャル・プランナー

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