資産5億円を築いたサラリーマン大家!「地方こそデザイナーズアパートを狙え」

HARBOR BUSINESS Online / 2020年3月13日 8時31分

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 地価の安い地方物件への投資は高利回りが期待できる一方、不動産投資ブームの過熱で供給過多の懸念も。しかし、そんなレッドオーシャン化が進む市場にあっても着実に成果を上げる勝ち筋は存在した!

◆高家賃でも入居希望者が後を絶たない秘密とは?

 サラリーマン生活のかたわら、不動産投資を行い、資産5億円を達成した大城幸重氏。現在は東京や京都、フィリピンなど国内外に不動産9棟35室、太陽光発電所13基を所有するまでその投資規模を広げている。そんな大城氏のスタートは群馬県高崎市内で手がけたデザイナーズアパートだった。

「デザイナーズだと初期投資が高くなるため、利回りが低いと思われがちですが、大切なのはどういった物件を用意できるかです。確かに手間やコストはかかりますが、その分、賃料も高くできるため、実は安定的な収益が期待できます。しかも、都心ではオシャレで凝った物件は珍しくありませんが、地方都市だとまだまだ希少。競合が少ないため、圧倒的な競争力を持つことができます」

◆ライバルは「繁華街の分譲マンション」

 実際、大城氏が所有するデザイナーズアパートは近隣相場よりも3割ほど高い家賃ながら満室が続き、退去者が出ても入居希望者が後を絶たず、すぐに埋まるという。

「デザイナーズといっても見た目だけにこだわるわけではありません。入居者像をきちんと想定したうえで、その層にどういった付加価値を提供できるかを考えて物件をつくるようにしています。たとえば子育て世代をターゲットにした物件の場合、動線や収納にこだわり、ベビーカーや遊具、ゴルフバッグなどが運びやすかったり、大きな荷物をラクに収納できる、といった工夫をしています。また、子供の成長に応じてレイアウトを変えていける可変型の間取りも喜んでもらえますね。そうした『ありそうでなかった気配り』の積み重ねが入居者の満足度を上げ、安定的な収益にも繫がるのです」

 利便性を考えるうえで立地のよさも欠かせない。大城氏は交通の便の優れたターミナル駅から1~2駅離れた駅が狙い目だと明かす。

「私が生活する北関東ですと、高崎のほかにも宇都宮や小山、前橋などに近隣した駅にはポテンシャルがあります。繁華街と比べると地価は下がるものの、実用性はあまり劣りません。最寄り駅からほど近い土地であれば、駅までの所要時間と電車に乗っている時間を合わせても10分もかからず、街中まで出ていくことができます」

◆立地に魅力があれば家賃相場が高くてもOK

 立地に魅力があれば、ターミナル駅から徒歩圏内で住居を探す高所得者層もターゲットにできるため、高い家賃相場でも入居者を集めることができる。

「そもそもライバルは近隣のアパートではなく、繁華街の分譲マンションだと考えて物件づくりをします。市街地にある分譲マンションは出し入れが面倒な立体駐車場が多く、実はかなり不便。それに対して、地価が低い隣駅なら各部屋に2台分の平置きの駐車場を確保することもさほど難しくありません。設備の充実ももちろん重要ですが、日々の生活における利便性の向上を図ることも忘れてはいけない大切な要素です」

 こうした想定顧客をより具体的にすることで、設定するべき賃料の価格帯も決まってくるという。

「繁華街の家賃はかなり高く設定されているため、それよりも少し低めの水準を意識しています。たとえば、ファミリー向けマンションの相場が15万円程度だとすれば、2割ほど安い12万円前後が目安です。家賃が安いうえに設備も駐車スペースも充実しているとなれば、繁華街から1~2駅離れた物件であっても入居希望者は途絶えません。実際、私が手がけたデザイナーズアパートは新築以来、家賃を下げなくても入居者は集まってきてくれ、利回りで見ても10%程度は確保し続けています」



◆価格競争ではなく物件の魅力で勝負する

 高付加価値物件で高賃料を得る。こうしたスタイルは大城氏のような一棟モノへの投資に限らず、長く不動産投資を続けていくうえでも大きなメリットがある。

「残念ながら大家業をやっていると、空室や滞納、夜逃げといったリスクをゼロにすることはできません。しかし、高い満足度を入居者の皆さんに提供することでそのリスクは限りなく低く抑えることはできる。そもそも値下げ競争をしてしまうとキリがありません。価格でしか勝負ができない物件だと入居者さんからの無理な注文が増えてしまったりして、結果的に空室を生む悪循環に陥ってしまいがちです。それなら家賃が多少高くなっても、それ以上の満足度を提供できるデザイナーズ物件のほうが、よほどメリットが大きいと考えています」

 大城氏が考える空室の出ない物件づくりの方法論は明快だ。

「実際、自分が手がけた物件に住んでみた経験もあるのですが、そうするとさまざまな不便な点に気づきました。そうして得た発見を生かして、物件を改善していく。そんなシンプルな繰り返しこそ、選ばれ続ける人気物件をつくるための何よりのコツだと思います」

 人口減少や空き家の増加など社会的な逆風に負けない不動産投資のキモは、真摯な行動を続けることにほかならない。

【不動産投資家・大城幸重氏】

’68年、群馬県生まれ。著書に『高家賃でも空室ゼロ! これからの不動産投資は地方の新築デザイナーズアパートが狙い目です』(秀和システム)がある

取材・文/SPA!編集部

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