転勤で突然の「引越し」賃貸契約を正当に解除できる?

シェアしたくなる法律相談所 / 2014年4月2日 12時5分

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就職も決まり会社近くにマンションも借りたけれども、1年後に海外転勤が決まったため、すぐに引越しをしなければならなくなった、という話はよく聞きます。

このような場合、賃貸契約をすんなり解約させてもらえれば問題は無いのですが、法律的に何か月か前に通知しなければいけないとか、何か月分の解約金を払わなければいけない等の決まりはあるのでしょうか。

今回は、スムーズな賃貸契約の解約のために知っておくべき法律的な知識について解説したいと思います。

■大原則

まず、一般の居住用ワンルームマンションなどの賃貸契約の場合、2年~3年の期間が設けられているのが通常です。

この場合、大家側にとっては、「この期間は賃料収入が安定して得られる」との期待が、賃借人側にとっては、「この期間はこのマンションに居住できる」との期待があるので、このような期待を保護するため、原則として、大家側からも賃借人側からも、期間の途中で賃貸契約を一方的に解約することはできません。

■例外

もっとも以下のいずれかに該当する場合は、期間の途中であっても賃貸契約を解約することが可能です。

(1)当事者の合意がある場合

当事者がお互いに「途中で解除しましょう」との合意に達した場合に認められる解除で、いわゆる「合意解除」と呼ばれるものです。

(2)予め賃貸契約書で解除権が留保されている場合

賃貸契約書の条項で「何か月前の通知があれば解除して良い」「何か月分の違約金を支払えば解除して良い」等の条項(以下「解約条項」といいます)が明記されている場合に発生する解約権に基づく解除で、いわゆる「解約」と呼ばれるものです。

なお、大家側にこの意味での解約権を認める解約条項は借地借家法30条により無効と解されます。

(3)債務不履行(契約違反)に基づく場合

当事者の一方に契約違反行為(無断転貸、無断増改築、相当期間の賃料不払い等)があった場合に認められる解除で、いわゆる「解除」と呼ばれるものがこれです。

■解約違約金

上記のうち、今回のような転勤等の事態に備えて、賃借人側の便宜のために設けられるのが(2)です。

賃貸契約においては、上記(2)のような解約条項が設けられているのが通常ですので、今回のケースでも、賃借人は解約条項に基づく解約を主張して、賃貸契約を解除することができるとも思えます。

しかしながら、この手の解約条項では、「何か月分の家賃(違約金)を支払えば即時に解除することができる」等として、いわゆる「違約金」の支払いが解約の条件とされている場合がほとんどです。

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