家賃収入10億のハズが破産へ。会社員を狙うシェアハウス投資の手口

まぐまぐニュース! / 2018年2月13日 4時45分

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「サラリーマンをしながら不労所得」という謳い文句はよくネットなどで見かけますが、「資産10億が手に入る!」とまで言われると疑いの目を向けつつもダマされてしまう人も多いのかもしれません。人気メルマガ『伝説の探偵』の著者で現役の探偵・阿部泰尚(あべ・ひろたか)さんが今回依頼を受けたのは、高い家賃収入が見込めるシェアハウスのオーナーを募集する投資の被害者。その仕組みと裏の実態は驚くべきものでした。

サラリーマンでも億万長者になれるという投資についての問題

先日のこと。交差点で、気になる看板が目に止まった。

サラリーマンでも資産10億円!

なんだこれ?と思いつつ、相談者と会って話を聞くと、「なるほど」と納得してしまった。

30年間家賃保証」「需要が増加しているシェアハウスのオーナーに

この謳い文句で営業を続けていた不動産会社、株式会社スマートデイズ(以下、S社)は、ある程度の収入以上のサラリーマンを中心にシェアハウスのオーナーにならないかという営業をかけていた。

仕組みからいうと、敷金礼金など初期費用が高くなりやすい都内の通勤圏内に、おしゃれな女性専用のシェアハウスを建てて入居者を募集する。そして、このS社が一括して借り上げて、シェアハウスを建てるための建設費用は全て住宅ローンで行い、それより多い家賃保証をオーナーが受け取ることで、オーナーは、少なくとも30年間はその差額が副収入になるというもの。

私が相談を受けたAさんの場合

借入額は、1億円返済は、およそ月額100万円であった。

契約書にある家賃保証は125万円で、これを30年間、S社が支払うとある。

つまり、Aさんは住宅ローンを組めば、黙っていても25万円の副収入を手に入れることができるのだ。

ところが、2017年11月には、一方的に家賃保証の減額をされてしまい、2018年1月からは、一切の家賃が入ってこなくなってしまった

このままでは数ヶ月で資金がショートし、Aさんは自己破産する以外、道は無くなるだろう。

調査にお金を使って何かの情報を得たところで、直ちに状況が回復するわけでもない状況から、私はAさんには弁護士のところに行くなり、被害者の会に入るなりして、被害回復を図ったり、銀行の支払いをリスケ(※1)して一時的に支払いの猶予を受けるなどするようにアドバイスした。

だが、不可思議な点が多い。

なぜサラリーマンのAさんが収入に見合わない1億円ものローンを組めたのか?

そもそも土地建物の購入についての銀行融資は、銀行にとって比較的安全なものだと理解されている。というのも、銀行は土地建物に必ず、「抵当権」を設定するからだ。ローンが返せなくなれば、銀行は容赦無く土地建物を取り上げることができるわけだ。

また、個人が住宅用にローンを組む場合においては、生命保険特約がつくことが多い。つまり、ローンを支払う世帯主が不慮の事故などで死んでしまい、ローンが支払えなくなっても、残りの残額は生命保険金で完済すると。この場合、残された家族には土地家屋が残り、お金を貸した銀行も生命保険金で取りっぱぐれはない。

この場合は、個人の住宅用ではないが、少なからず、共同住宅に耐えうる大きさの土地と建物が残るのだ。また、一方で、家賃についてもその時の所有者がもらうわけだから、借り手がいる限り、長い目で見れば収益性を確保できる。

だが、こと銀行の融資については、融資を受ける側の収入、勤務先の安定性、その他資産などを勘案して融資を実行することになるのが通例だ。

これは、居住用として土地家屋あるいはマンションなどを買う場合の目安だが、だいたい年収の30〜35%程度の返済となる額が目一杯の融資額なはずだ。

ざっくりと、年収が1000万円の人がいるとしたら、30年ほどのローンを組んで、一般的な金利だとしたら、およそ6000万円台後半から7000万円程度の借り入れが起こせるが、1億円の融資はほぼ確実に審査落ちする。

ところが、Aさんの場合は年収1000万円には全く届いていないのに、30年間1億円の融資が簡単に通っているのだ。

そして、通例、不動産会社が住宅ローンなどで金融機関を紹介する場合、いくつかの銀行を紹介するものだが、S社については、ある地方銀行がほぼ独占で、この融資を実行しているのだ。

この金融機関については便宜上、S銀行とするが、S銀行は、どの様な審査をしたのであろうか?

もちろん、企業秘密であるため話を聞くことはできなかったが、一般的にはということで、いくつか話ができた。

その窓口担当のいう、一般的にはという話では、「サブリース(一括借上、家賃保証)のスキームができていれば、返済額についての返済は滞りがないと思われるので、貸付をしても銀行として損失を被ることはない」「もちろん、金利もあり、抵当権も設定するので、全て損失になるということもない」ということであった。

つまりは、S社のスキームがしっかりしていたということなのだろうが、結果からすれば、スキームどころではなかったはずだ。

一方、S銀行の関係者は、私にS銀行では率先して貸し付ける体質があるという話が聞けた。銀行はお金を預かるのが主体とした業務ではなく、いかに安全な先に金を貸すかがその売り上げにつながるわけだから、率先して貸し付けるのは、営業方針なのだろう。

そして、もう1つ。

「もしも、年収をごまかされたり融資の申込書が貸しやすいように作られて提出されたら、見抜くのは難しいかもしれないですね」

被害者Aさんの話を思い出せば、Aさんは必要書類のチェックをしている間、S社の営業担当が、申込書などをサインをしてハンコを押すだけの状態であったそうだ。

つまり、貸付に詳しい担当がこの数値をいじった可能性は十分あるのだ。

ただ必要書類におよそ源泉所得など年収を想定できる書類はあったはずだから、審査が甘いというより、利用者の安全よりも営業成績を上げる方が優先されたとも考えられ、銀行の落ち度は大きいと言える。

さて、S社(株式会社スマートデイズ)についても調べてみると・・・

もしも私がこのS社の投資をやろうと思っているクライアントに相談を受け、軽く調べてアドバイスするとすれば、「絶対にやめておけ」である。それでも、投資をするというクライアントがいれば、私はそのクライアントの相談を二度と受けないだろう。

スマートデイズ社は、もともとは「スマートライフ社」といった。当初の代表取締役は、S氏だ。彼はいわゆる傀儡であり、元々の実質上の経営者がいたと推測される。

この人物の名が登記簿上から確認できないということは、表面上、名を出すと弊害があると考えたのであろう。

ただ、その初代の時期から、マンションや不動産会社を買い取るなど、鼻息の荒い経営をしていた。そして、2代目社長はD氏だ。D氏は大手不動産会社にいた敏腕であり、女性専用でおしゃれなイメージ、まるでテラスハウスの家のようなコンセプトで、シェアハウスを次々と建てていく。

ただ、 ここでの利益は、家賃収入などはあまり考えていないようで、建設費の中抜きで利益を作ろうとしている節がある。

つまり、S社で土地建物を作るとして1億円の費用がかかるとされたとすれば、他の会社で土地建物を建設すると、6000万円台後半から7000万円台前半でできるであろう。

S社では、この部分で2割から3割の利益を得ていた。営業マンは、この部分からマージンをもらっていたはずだ。それ以外は、会社の運営費や家賃保証として支払う資金として使われていた。

そもそも人口が東京などの大都市に集中していると言っても、人口は減少傾向にある日本において、シェアハウスばかりが需要が伸びるはずはない

また、初期費用が嵩むといっても、今時、割安に借りられるアパートやマンションも多くあり、無理して都内に住む必要もないだろう。交通網は進化しているのだから。

そうなると、シェアハウスの借り手を探す方が大変なのだ。

さらに、実際のS社のシェアハウスの間取りは、テレビ番組のテラスハウスのように大きなリビングがあって、、、というようなものではない。

細長く、狭い部屋が並ぶようにあり、トイレとお風呂が共用というようなつくりである。どちらかといえば、寮のようなものだ。

家賃も驚くほど安いわけではないから、どう借り手をつけるのか? そもそも論で疑問が生じる。

となれば、当時の S社が目に見える利益は、建設費用などからの利益であろう。だから、S社は部屋の借り手を探すというところに強く営業部隊を設けずに、シェアハウスのオーナーになる顧客営業にとにかく力を入れたのだ。

現在S社の報告によれば、2016年1月S社のシェアハウスの入居者数は「1491人」12月では「2344人」であるのに対し、物件数は2016年1月で「2596部屋」12月では「6734部屋」である。約1年間でおよそ4100部屋作っているのに、入居者は853人しか増えていないのだ。

そうなれば、どちらに営業が向いていたかよくわかるだろう。 もしも、このまま入居者が増えなければ、長中期的に見れば、会社の家賃保証は必ず瓦解するのは小学生でもわかることだろう。

部屋数が増えれば増えるほど、将来的に支払わなければならないオーナーへの費用は増大するのだ。

普通、このサブリース事業を成功させようと思っているならば、このバランスには注視して、必ず安定して利益が出せるように考えるだろう。

最大の出資者が現社長に

このような収益体質であれば、いずれ行き詰まる。

まず、 S銀行がS社に対して用意していたオーナー用の特別融資制度を廃止した。

こうなると、S社は利益を生み出すことができなくなる。そこで、2代目社長は資金のある株式会社オーシャナイズに目をつけ、会社ごと売り飛ばそうと考えたのだろう。

現社長、つまり3代目になる社長は、およそ10億円ほどの費用を出して、S社の株式を買い取り、平成30年1月、代表取締役に就任したのだ。

宝の山だろうと思って買い取った会社が、蓋をあけてみれば、莫大な損失しか産まない会社であった。これは巧妙に仕掛けられたM&Aである。

現社長は、オーナー救済のため、再建策を実行するそうだが、ここまで疲弊した企業を立て直すには相当な時間を要するであろうし、その期間に耐えうる資金力があるオーナーはほとんどいないであろう。

結果、騙された形となったシェアハウスオーナーたちに今必要なのは、 当面の資金と将来的な返済計画であろう。

一方、都内にあるおよそ半分がこのS社のシェアハウスだともいうことから、シェアハウス入居者も今現在、不安であろうし、二重の請求などがあることだろう。

ある意味、大金を取られ、後始末だけを残された現社長らも被害者とも言える。

だが、調査素養のある人物がちょっとでも調べれば、このような杜撰な会社に騙されることはなかった。特に、現社長は、ベンチャー企業の社長でもあり、企業買収などはプロであると言っていい。

自分は関係ないよでは済まない

この手の詐欺は心の隙にスッと忍び込んでくるものだ。

どんな人物でも必ず隙はある。ちょっと話を聞いてみようかなと思ったところで、すでに罠にはまってしまうものだ。

S社の営業だったという人物によれば、サラリーマンのリストや交流会の名刺交換などで流れた名刺を使って、必死に営業したそうだ。つまり、いつどこで、自分の情報が流れ、ターゲットにされるか、自己防衛のみではどうにもならない世界であるのだ。

被害者側は、土地も建物も名義は自分、いざとなれば、土地建物を売り飛ばせばなんとかなると考えるはずだ。 しかし、それが実際には自分が買った金額より3〜4割ほど安ければどうだろう。土地バブルと言われていても、不利な土地建物を有利な条件ですぐに売却することは難しい。

こうした詐欺に騙されないためには、その会社の収益はどこにあるか、ある意味イヤラシイ目で吟味するべきなのだ。 そして、投資は自己責任というが、これは騙された人が悪いということではなくて、何かあっても自分で処理できる範囲で投資をするということなのだ。

「1億円、返せないな、と思えば、そこには手を出すべきではない」という姿勢は投資をする上で、最も大切な姿勢だろう。

また、投資先の会社があるならば、法人登記簿程度は取るべきだ。そして、自分が買うであろう物件があるならば、近所の不動産屋にでも行って、この辺の相場ってどうですか?と聞けば、どのくらいマージンを取られているか予測もつくだろう。

冒頭のAさんの場合、月25万円の副収入ともなれば、年で300万円の副収入になる。10年で3000万円、30年ともなれば、9000万円になる。こう考えると、これは大きな副収入になるわけだから、時間を使い、投資前によく観察して調査をすれば、S社のいうスキームには無理があることがわかるだろう。

現在、これら不動産を買い取ってあげるとか、解決法を教えるコンサルタントなどが出てきて、700人相当いる被害者を狙っているそうだ。

詐欺師はいう。騙される奴は何度でも騙される。また、自分だけは騙されないと思っているやつほど騙しやすい。一度騙されたから、もう次は騙されない。という根拠はどこにもないのだ。

また、この手の投資に適格性を許可するような制度はないということだ。だから、類似するビジネスモデルの不動産投資は無数にある。ぜひとも気をつけてもらいたいものだ。

不動産投資で成功する者は、時間を割き、ユニークなアイデアを持って、ビジネスセンスがある人物であり、不動産知識に明るい。そうでなければ、この投資の世界に足を踏み入れてはならない。

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