住宅ローン金利の見直し:借り換えすると“お得”な条件は?

MONEYPLUS / 2018年1月20日 20時0分

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住宅ローン金利の見直し:借り換えすると“お得”な条件は?

家計改善をストレスなく継続するためには、毎月無意識に支払いがちな「固定費」を削減することが秘訣です。固定費は、住居費、通信費、保険料などが挙げられますが、中でも住居費は人生全体で考えても影響の大きな支出といえます。

住宅を購入している人で住宅ローンを利用している人は、見直しに成功すれば数百万円の利息軽減につながる可能性もあります。

金額の大きな費目を集中してチェックして、ラクに効率的な断捨離につなげられると嬉しいですね。

5年前に借りた人でも得できるかも

住宅ローンの水準は長く低い利率を推移しています。そのため、比較的近年に住宅ローンを借りた人は「低い金利で借りられているはず」と思いがちです。

2016年2月から、マイナス金利政策が実行されたことに刺激を受けて、2016年の夏ごろ住宅ローンの金利水準は底をつきました。現状はその頃に比べると少し落ち着いたものの、やはり低水準と言える状況が続いています。2016年以前に借入をした人であれば、今ならもっと低い金利で借り換えを行える可能性があります。

特に長期間、借入金利を固定する住宅ローン商品ではメリットが出しやすいでしょう。

例えば2013年1月に全期間固定金利2.6%、35年返済で3000万円の住宅ローンを借りている人が、2018年1月に1.7%に借り換えすることに成功すると、約450万円利息を軽減することができます。

借り換えは、現在借りている金融機関とは別の金融機関に住宅ローン残額分を借り、現在の金融機関の残高を完済する方法です。この手続きでは、今の金融機関に設定している抵当権を外したり、新たな金融機関の住宅ローン事務手数料を支払ったりと費用もかかります。

3000万円程度の借り換えを行う場合、手数料は通常80万円程度かかります。先ほどの利息軽減効果と相殺すると、今回のケースでは約370万円が純粋に家計がラクになる金額といえます。

1000万円以上、10年以上、金利差1%以上

借り換えを行うには手数料がかかるため、一般的には「ローンの残高が1000万円以上で、返済年数が10年以上残っていて、借り換えをすることによって1%以上金利が下がる場合」という、手数料を上回る効果が得られる目安があります。

しかし、例えば先にシミュレーションした事例のように、金利差が0.9%でも数百万円の得が生まれることもあるため、一度チェックしてみると良いでしょう。自分の住宅ローンの借入状況を入力すると、複数の金融機関で借り換えをした場合の総返済額を比較できるサイトやアプリもあります。

借り換えを検討する場合の手数料は、その内訳にも注意が必要です。新規で住宅ローンを借りる場合でも同様に確認したいポイントですが、例えば、保証料0円の金融機関が必ずしも諸費用の点で有利とは限りません。

住宅ローンの諸費用の大きな割合を占める保証料ですが、保証料が0円でも、ローン事務手数料が借入金額の2%程度と高めに設定されることもあります。3000万円を借り入れしようとする場合、ローン事務手数料が約60万円になるため、高額になります。逆に、保証料がかかる金融機関では、保証料が約60万円などとなる一方で、ローン事務手数料は4万円程度の定額という場合もあります。

住宅ローンは、金利や返済総額だけでなく、諸費用も含めた総支払額で比較するのが良いですね。

繰上返済は、“早期”に“期間短縮”がより効果的

住宅ローンの借り換えにおいては、再度、住宅ローンの審査を行うことになります。今の住宅ローンを組んだ時にはなかった病気や転職があれば、審査の結果が変わることもあります。市場金利で考えると住宅ローンを借りることや借り換えをすることが好機であっても、我が家にとっての好機ではない場合もありますね。

住宅ローンの支払総額を抑えるその他の方法としては、繰上返済も選択肢です。手元にある余裕資金の分だけ、住宅ローンを前倒しで返済することで、借りたままだとかかるはずだった利息を軽減させます。

例えば、先の2013年に2.6%、35年返済で3000万円を借りている人が、2018年1月に300万円繰上返済(期間短縮)を行った場合、約313万円の利息軽減効果が得られます。手元にまとまった資金がある場合は、繰上返済も有効な選択肢ですね。

繰上返済では、返済開始から日が浅いほど、利息の軽減効果が高くなります。また、毎月の返済額を軽くする”返済額軽減型”と、返済期間を短くする”期間圧縮型”という大きく2種類の繰上返済方法がありますが、”期間圧縮型”の方が利息の軽減効果は高くなります。

いつから借り始めている住宅ローンなのかも含めて、軽減される利息をサイトなどで、正しくシミュレーションし検討しましょう。同じ金利、同じ金額の繰上返済でも、返済開始からの経過年数や、どちらの方式を選んで繰上返済するかで、利息の軽減効果は異なってきます。

住宅ローンは個人が借りるローン商品の中では有利な商品

低金利で借入ができている場合、繰上返済の利息軽減効果よりも、今手元にまとまったお金を置いておくことの方が妥当と判断できるケースも多くあります。手元資金を手放した割りには利息の軽減効果が少なく、子どもの教育費がかさむ時期に他の借入で補填しなければいけなくなってしまうと、通常は不利になります。

住宅ローンは、個人の借入ができる商品の中で、返済期間の長さ(猶予)でも、金利の低さでも、比較的有利なローン商品です。住宅ローンの繰上返済をがんばりすぎて、結果としてその他のローン商品を利用することはないように心がけたいです。

借り換えや繰上返済などで、住宅ローンの利息軽減を行うと、家計にとっては高い効果が得られますが、ローン商品の中では比較的有利な借入先であることを踏まえ、心地よい断捨離バランスを探していけると理想的ですね。

マネープラス

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