これから金利はどうなる? 自民党総裁選の影響も受ける? 専門家が解説

続いて、10月の住宅ローン金利の予想について。結論から言うと「おそらく金利は上がるはず」と塩澤氏。「なぜかと言いますと、日銀は7月に0.1%から0.25%に利上げしました。その0.15%分だけ、変動金利は上がる見通しです。ですので、いま金利は0.3～0.4%という非常に低い水準ですが、そこから0.15を上乗せした0.5%前後の変動金利の戦い方になるはずです」。

これを受けて、我々の毎月の返済額はどのくらい増えるのだろうか。「元本3,500万円・35年返済を前提にすると2,300円程度といったところです。そんなに増えるわけではないんですが、その程度のインパクトになるかなと思っています」。

ここで塩澤氏は「この通りのランキングになるとは私自身も思ってはいませんが」と断ったうえで、住宅ローンの金利をシミュレーションした結果を公開。注意点として「ソニー銀行さんは今回、基準金利を上げない、と発表しました。こうした動きを捉えて、基準金利を上げる時期を遅らせる銀行が出てくる可能性があります。またネット銀行のPayPay、SBI新生、auじぶんは、メガバンクよりも上のランキングを狙うために引き下げ幅を拡大するかも知れません。

10月に変動金利が上がることを受けて、固定金利どうなるのか。これについては「25年にかけて下がる可能性もあるかな、というふうに考えています。理由は、アメリカの利下げによって長期金利が下落します。基本的に、住宅ローンの固定金利って長期金利と連動するんです。この長期金利は、どうやって形成されるのか。色いろとメカニズムがあるんですが、現在はアメリカの利下げにイチバン大きな影響を受けている状況です。グローバル全体で金利上昇圧力が弱まる可能性がありますので、これを踏まえると長期金利が下がる可能性が考えられます」。変動金利が上がり、固定金利は下がる。これにより金利差が縮小傾向になるんじゃないか、と塩澤氏。

これを踏まえると、金利と密接につながっている不動産価格はどうなるか。「短期金利（変動金利）の上昇は下落圧力になるんです。具体的には、金利が1%上昇すると約20%の価格下落となります。なぜか？たとえば、金利0.5%・元本3,500万円の方が毎月9.1万円を支払っているとしましょう。このとき、金利が1.5%に上昇したとします。それでも毎月の支払いは9.1万円に抑えたいと思う。そのためには住宅ローンの元本を下げないといけない。これを計算すると3,000万円になるんです」。金利が上がるほど、人は価格の低い物件しか買えなくなってくる、これが価格の下落圧力になる、と解説する。