中古マンション探し まず議事録やゴミ置き場を見るべき理由

NEWSポストセブン / 2019年7月14日 7時0分

 また「長期修繕計画」を見れば、今後の建物修繕予定がわかるのはもちろんのこと、今後の積立金負担の趨勢もわかります。多くのマンションでは、新築時に売り主が策定した長期修繕計画をそのまま変更せずに使用していることが多いのですが、たいていの場合、新築当初から当面の間は修繕積立金を低額に設定し、5年目・10年目・15年目などに一気に数倍になったり、多額の一時金を徴収したりする計画となっています。

 そのうえでわからないことがあれば、不動産仲介会社を通じて管理組合に尋ねるか、判断に迷うことがあれば第三者の専門家に見解を聞くのもいいでしょう。こうしたことを踏まえながら買うか買わないか、いくらで買うかなどの意思決定をするべきでしょう。

 ただしこうした内部書類については、マンション購入者などの第三者に閲覧させることは義務ではないため、あくまで任意で閲覧をお願いすることになります。言い換えると、閲覧に応じるマンションはその情報開示姿勢だけで好感が持てるということです。自らのマンション管理運営に自信があるとか、情報開示の重要性を理解しているといった組合員が多いからこそです。

 では、こうした書類を確認できない場合はどうすればよいのでしょうか。

 中古マンションの管理状態が見えない、見えにくい“レモン市場”(情報が売り手と買い手で非対称的な市場)といった状況の中では、その本質を見定めるのは極めて困難です。しかしそのような中でも、誰にでも一定程度の見極めができる簡単なノウハウはあります。

 まずは「見た目」からです。中古マンションを見学する際には、いきなり室内(共用部)には入らず、まずは「共用部」をじっと見つめてください。例えば「外壁」。昨今のマンションはタイル張りが主流ですが、ざっと見渡してみて、タイルが剥がれているところ、あるいは浮いているようなところはないでしょうか。タイルは落下すればたちまち凶器となり得るうえ、このような状況を放置していれば躯体そのものが長持ちしません。

 もしタイル落下、浮きなどの症状が確認できたら次は、マンション管理組合がその状況を把握しているか、またそれについてなんらか対処を行う予定があるかを確認しましょう。これは、不動産仲介担当を通じて管理組合に確認してもらってもいいですしし、管理人がいれば尋ねてみてもいいでしょう。

 このことは、廊下や階段などの共用部も同じです。経年によって徐々に劣化していくのは建物の宿命ですが、一定の幅や深さがあるひび割れや、一定量以上の白いカルシウム成分が浮き出てくる白華現象、コンクリート内部の鉄筋が水に触れたことで錆び汁がしみだしている現象などを長らく放置しておくと、それは建物内部を傷め、時間の経過ほど修繕コストは膨大になるうえ、着実に寿命を縮めていくことになります。

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