Bグレードオフィスも賃料上昇へ反転

PR TIMES / 2013年8月8日 11時52分

東京Bグレードオフィスレポートを初めて発表

総合不動産サービス大手のジョーンズ ラング ラサール株式会社(本社: 東京都千代田区、代表取締役社長 河西利信 略称: JLL)は、東京のBグレードオフィス市場の現状と今後の見通しをまとめた不動産調査レポート「東京Bグレードオフィス 注目すべき投資セクター」を発表しました。本レポートによると、2013年第1四半期にBグレードオフィスの賃料は19四半期ぶりに上昇に転じ、底値圏を脱出しました。これは、Aグレードオフィスが昨年第2四半期以来4四半期連続上昇の本格上昇期に入り、やや遅れて追従するBグレードオフィスへの影響が見え始めたと言えます。今後は、オフィスセクターのボリュームゾーンであるBグレードオフィスマーケットも回復に向かうと予想しています。レポートのハイライトは以下のとおりです。



賃料・空室率
東京Bグレードオフィスの賃料2008年第2四半期以来初の上昇、底値圏を脱出
賃料は月額坪当たり19,002円(共益費込)。2008年第2四半期以来(19四半期ぶり)わずかながらも上昇(前期比0.9%増)に転じ、底値圏より脱出。尚、Aグレード賃料は昨年第2四半期に転じて以降4四半期連続上昇中。
空室率は5.2%。Aグレードの空室率(4.4%)より1%程度高い。Bグレードの賃料・空室率の変動幅(ボラティリティ)は、Aグレードと比べて小さく、安定しており、安定性を重視するコア寄りの投資家に適しているといえる。


ストック規模
Bグレードオフィスの床面積、Aグレードの約1.2倍、棟数ベースでは約5倍に
ストック規模は、約790万m2 。これは貸床面積比でAグレードの約1.2倍、棟数ベースでは約5倍に達する非常にすそ野の広い市場。


売買市場
流動性の高いBグレードオフィスは投資対象の中心へ 
Bグレードの売買取引数はAグレードのほぼ2倍(2011年-2012年の売買件数 Aグレード:36%、Bグレード:64%)である。Aグレードと比べてBグレードは物件の絶対数が多く、所有者も多種多様であり、また流動性が高いため、投資チャンスが多く存在している。

Bグレードのキャップレート推移は、利回りの変動幅が大きく、オポチュニスティックからコアまでの多様な投資家がそれぞれのステージで参入可能であり、幅広い投資チャンスを提供してくれるといえる。


今後の見通し
Bグレードマーケットも回復の兆し 
投資市場全体は、市場回復期待に加え世界的な金融緩和と円安が後押しとなって、既に活況を呈しつつあり、動き始めているプレイヤーが日々増えている。オフィスセクターのボリュームゾーンであるBグレードマーケットも回復に至るであろう。ただ、一口にBグレードといっても個別物件のスペック・立地は玉石混交なため、適切な投資対象の選定には十分な情報と目利きの能力が必要となろう。

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