CBREが全国13都市のオフィスビル市場動向(2018年第1四半期)を発表好調な企業業績を背景に需要は旺盛、ほとんどの都市で空室率が低下大阪グレードAでは賃料上昇が加速

PR TIMES / 2018年4月18日 13時1分

・東京グレードA賃料は周辺相場よりも高いビルの賃料調整により、今後1年間では0.4%の下落を予想・大阪グレードA賃料は上昇が加速、今後1年間では2.6%の上昇を予想・

CBRE(日本本社:東京都千代田区丸の内)は本日、2018年第1四半期(Q1)の全国13都市オフィスビル市場動向を発表しました。



【東名大の注目動向】


東京グレードA空室率は対前期比+0.5ポイントの2.3%
大阪の空室率は全グレードで調査開始以来の最低値を更新
名古屋オールグレードの空室率は対前期比-0.6ポイントの2.0%と、1993年Q4の調査開始以来の最低値


【今後1年間(2018年Q1-2019年Q1)の賃料予測】


東京グレードA賃料は周辺相場よりも高いビルの賃料調整により、今後1年間では0.4%の下落を予想
大阪グレードA賃料は上昇が加速、今後1年間では2.6%の上昇を予想
名古屋グレードA賃料は需給逼迫を受けて、今後1年間では1.2%の上昇を予想


■東京23区
今期(Q1)の東京オールグレード空室率は対前期比-0.1ポイントの1.4%となりました。好調な企業業績を背景に、新築・築浅ビルを中心に空室が消化されました。グレードA空室率は対前期比+0.5ポイントの2.3%とわずかながら上昇したものの、今期竣工したグレードAビル2棟はいずれも高稼働でのスタートとなっています。

2018年竣工予定のグレードAビルのテナント内定率は約8割と順調ではあるものの、テナントの多くは既存ビルからの移転です。今後も大型の新規供給が控えていることに加えて、人件費などコストの上昇リスクも高まる中、周辺相場と比べて賃料が高めの既存ビルでは、後継テナントを誘致するにあたって賃料の調整が必要になると推測されます。このため、CBREでは、今後1年間ではグレードA賃料について0.4%の下落を予想しています。

ビル営業本部長の上遠野孝は、「移転を検討する企業からの問い合わせは相変わらず多い。まとまったスペースを確保するには、2019年以降に竣工するビルか、二次空室が発生しそうなビルの情報を収集しておく必要がある。ただし、大型テナントであれば多少長めのフリーレント期間が設定される事例もみられ、少しずつ潮目は変化している」とコメントしています。

■大阪
今期(Q1)の大阪オールグレード空室率は対前期比-0.6ポイントの1.9%で、1993年の調査開始以来、初の2%割れとなりました。需給が逼迫している中、拡張意欲が旺盛なテナントの中には、希望条件に合わないエリアやビルであっても、スペースを確保する動きがみられました。

グレードA空室率は対前期比-0.1ポイントの0.2%で2005年の調査開始以来の最低値を更新しました。好立地やハイグレードのビルに対するニーズは依然として旺盛ですが、受け皿がない状況が続いています。グレードA賃料は対前期比+3.2%となりました。1四半期で3%超の上昇率は2005年Q2以来で、上昇ペースが加速しています。CBREではグレードAの賃料はさらに上昇し、今後1年間で2.6%上昇すると予想しています。

CBRE関西支社ディレクターの宮崎順一は、「スペースを確保できるかどうかを懸念するテナントが増えている。賃料の上昇ペースも加速しており、テナントにとっては非常に厳しい環境だ」とコメントしています。

■名古屋
今期(Q1)の名古屋オールグレード空室率は対前期比-0.6ポイントの2.0%と、1993年Q4の調査開始以来の最低値となりました。拡張や、ビルのグレードアップを兼ねた立地改善ニーズが強く、幅広い業種で積極的な動きがみられました。特に「名駅」エリアでは、新築のグレードAビルで拡張移転や館内増床がみられたほか、同グレードの他の築浅ビルでも稼働率が向上しています。

2018年に予定されている大型ビルの新規供給は今期竣工した1棟のみで、これも既に満室稼働。空室がいよいよ少なくなっている中、IT関連など業績好調な企業が移転を早々に決めるケースが目立つようになっています。グレードA賃料は対前期比2.2%上昇しました。稼働率が高まり、募集賃料を引き上げる動きがさらに広がっています。グレードA賃料については今後1年間で1.2%上昇するとCBREでは予想しています。

CBRE名古屋支店シニアディレクターの大上英男は、「空室率の低下を背景に、募集賃料の上昇と、継続賃料の値上げが同時に進行している。テナントは、入居を継続するか、移転するかの意思決定を早めに行わなければならない状況だ」とコメントしています。

【地方都市の注目動向】
神戸   再開発や市役所の建替えにともなう移転需要が本格化
金沢   空室率は調査開始以来初の6%割れ
京都   賃料は調査開始以来の高値を更新

地方の各都市では拡張や新規開設、立地・ビルグレードの改善など、積極的なニーズが依然強く、今期(Q1)も空室消化が進みました。特に、「神戸」では再開発や市役所の建替えにともなう移転需要が本格化し、空室率は3.2%まで低下。「金沢」では調査開始以来初の6%割れとなりました。「京都」、「広島」の空室率は対前期比0.1ポイント上昇しましたが、来期以降は再び低下トレンドを辿るでしょう。地方都市における今後の新規供給は限られているため、需給タイトな状況は続く見通しです。

想定成約賃料は今期も全ての都市で上昇しました。ビルの稼働率向上を背景に、賃料上昇の動きが大型ビルのみならず築浅中型ビルなどにも広がっています。「京都」では2003年の調査開始以来の最高値を更新しました。「仙台」では8年半ぶりに1万円台を回復。また「札幌」では、今期の賃料上昇率は対前期比+3.2%と、前期の同+2.8%を上回り、上昇ペースが加速しています。旺盛なニーズに支えられ、地方都市における賃料の上昇傾向は今後も続く見込みです。
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各都市のマーケットデータおよび市況の解説詳細は、4月26日発刊の「ジャパンオフィスマーケットビュー Q1 2018」または弊社ホームページ上でもご覧いただけます。

https://www.cbre.co.jp/ja-jp/research-reports/japan-research-archives

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