JLL、ジャパン プロパティ ダイジェスト 2019年第2四半期を発表

PR TIMES / 2019年9月25日 22時40分

空室率 東京Aグレードオフィスは0.8%、大阪Aグレードオフィスは0.3%

東京 2019年9月24日 - 総合不動産サービス大手JLL(本社: 東京都千代田区、代表取締役社長: 河西 利信)は日本のオフィス、リテール(店舗)、ロジスティクス(物流)、ホテル市場の空室・賃料・価格動向、需要・供給動向及び12ヵ月予測をまとめた調査レポート「ジャパン プロパティ ダイジェスト2019年第2四半期」を発表しました。



セクター別の概要は、以下の通りです。

東京のAグレードオフィス市場※1
空室率:
2007年以来12年ぶりに1%を下回る
空室率は0.8%、前期比0.2ポイント、前年比1.2ポイントの低下となり、2007年以来12年ぶりに1%を下回る水準に低下した。新宿、渋谷を含むサブマーケットで低下した。

賃料:
29四半期連続の上昇
月額坪あたり39,262円(共益費込)、前期比1.4%上昇、前年比5.8%上昇となり、29四半期連続で上昇した。上昇ペースは前四半期並みで堅調に推移し、大手町・丸の内を含むサブマーケットが賃料上昇を牽引した。

価格:
4四半期連続で上昇
前期比5.9%上昇、前年比15.2%上昇、上昇ペースは加速した。賃料上昇と投資利回りの低下を反映した。

12ヵ月見通し:
賃料、価格ともに上昇するも減速する見通し
賃貸市場は、既存ビルの供給が極めて限定的である一方、需要は堅調で供給予定ビルを吸収し、2019年と2020年の供給予定ビルの予約契約は順調に進んでいる。今後空室率は1%台まで上昇するものの、賃料は継続して上昇する見通し。投資市場は、投資利回りは低下余地が極めて限定的となっていることから、価格はおおむね賃料上昇を反映して緩やかに上昇する見込み。

※1 東京CBD(中心業務地区):千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区


大阪のAグレードオフィス市場※2
空室率:
2004 年末以来最も低い水準に低下
空室率は0.3%、前期比0.2ポイント低下、前年比0.5ポイント低下となった。JLL調査開始(2004年末)以来最も低い水準を記録した。

賃料:
5四半期連続で年間上昇率10%を超える大幅な上昇
月額坪あたり21,887円(共益費込)、前期比2.1%、前年比10.1%上昇となり、20四半期連続で上昇した。上昇ペースは前四半期と比べると減速したが、中心業務地区全体で上昇がみられた。

価格:
23四半期連続上昇
価格は前期比7.2%上昇、前年比29.9%上昇。投資利回りはJLL 調査開始(2003 年末)以来過去最低値を更新した。賃料上昇と投資利回りの低下を反映して、上昇ペースは加速した。

12ヵ月見通し:
賃料、価格ともに上昇するも減速する見通し
賃貸市場は、需要は堅調であるものの、供給が極めて限定的であることから、ネットアブゾープション※3は抑制されると予測される。引き続き低い空室率の水準により、賃料の上昇モメンタムは下支えされる見通し。投資市場では、投資利回りは2019年末までは安定的に推移するとみられることから、賃料上昇を反映して価格は上昇する見込みである。

※2 大阪CBD(中心業務地区):中央区、北区
※3 当期中に新たに賃貸借された床面積から当期中に退去した床面積を控除したネットの床面積の増減

JLLリサーチ事業部長 赤城 威志は、次のように述べています。
「景気は輸出を中心に弱さが続き、業況判断にも慎重姿勢がみられるものの、労働市場の需給は一層逼迫しています。こうした状況の中で、不動産市場のモメンタムは東京で維持、大阪で加速しています。東京では2四半期連続で空室率が1%を下回る水準に低下したものの、賃料の上昇ペースは前期並みとなり、大阪では空室率が0.5%を下回る水準に低下するなかで、賃料の上昇ペースは一層加速しました。今後は、供給予定を背景に、市場のモメンタムは東京で減速、大阪で維持される見通しです。
投資市場では、2019年第2四半期の商業用不動産投資総額は前年比30%の増加、上半期同横ばいとなりました。第2四半期の増加が第1四半期の減少を相殺した格好です。国内外の投資家による依然旺盛な投資意欲に対して、市場サイクルが一巡したと判断した投資家による供給物件も増加しています。今後は、投資利回りの一層の低下が見込まれ、価格高騰による成約目線の乖離が懸念されますが、年末にかけて投資市場は活性化が続き、投資総額は拡大する見込みです」


東京のリテール(店舗)市場※4
賃料:
銀座空中階賃料が上昇をけん引
賃料は月額坪当たり80,956 円、前期比0.1%上昇、前年比1.7%上昇となった。銀座の空中階の賃料上昇を反映した。

価格:
価格は前期比0.1%減少、前年比4.0%上昇となった。

12ヵ月見通し:
賃貸市場は、国内外の顧客による堅調な消費を背景に、出店需要は引き続き堅調である一方で、供給予定は比較的限定的となることから、賃料は安定的に推移する見通し。投資市場は、価格は安定的に推移すると予測されるが、投資利回りは一層低下する可能性がある。

※4 東京リテール:銀座と表参道のプライムリテールマーケット


東京のロジスティクス(物流)市場※5
空室率:
各エリアで前期比横ばい
東京圏の空室率は3.3%、前期比0.8 ポイント低下、前年比1.1 ポイント低下となった。東京ベイエリア※6の空室率は0.0%と前期比、前年比ともに横ばいで推移した。内陸エリア※7の空室率は5.2%と前期比1.1 ポイント低下、前年比1.7 ポイントの低下となった。

賃料:
緩やかに上昇
東京圏の賃料は月額坪当たり4,274円、前期比0.5%上昇、前年比1.4%上昇となった。東京ベイエリアにおける新規供給の賃料水準が賃料上昇を牽引した。東京ベイエリアは前期比0.6%上昇、前年比3.0%上昇、内陸エリアは前期比0.1%下落、前年比0.2%上昇となった。

価格:
東京圏の価格は前期比3.1%上昇、前年比9.2%上昇となった。投資利回りの低下と緩やかな賃料上昇を反映した。

12ヵ月見通し:
賃料は緩やかに上昇、投資利回りは一層低下
賃貸市場は、2019年と2020年に大規模な新規供給が予定されているものの、今後も需要は堅調となる見通しであることから、空室率の上昇は限定的、既存及び新規供給の賃料はともに概ね安定的に推移する見通し。投資市場は、投資家の関心の高さを背景に、投資利回りは一層の低下余地があるとみられ、価格はこれを反映して緩やかに上昇すると予測される。

※5 東京ロジスティクス:東京圏(東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県、茨城県の一部)の新型物流施設
※6 東京ベイエリア:東京都、神奈川県、千葉県の東京湾に近い物流エリア(大田区、江東区、横浜、市川など)
※7 東京内陸エリア:東京圏のうち、東京ベイエリア以外の内陸物流エリア(八王子、厚木、柏、川島など)


東京のホテル市場※8
需要:
インバウンド需要の拡大が旺盛な宿泊需要を創出
国内の2019年1月-5月の訪日外国人客数は前年比4.2%増の1,370万人を記録した。前年同時期の成長率15.6%と比較すると、増加ペースに鈍化がみられる。一方で、東京都内における2019年1月-4月の延べ宿泊者数は、前年比15.2%増の2,050万人となり、引き続き高い成長率を維持している。都内の外国人宿泊者比率は39.0%であり、全国平均(20.9%)よりも高い。都内の外国人宿泊者数は前年比27.0%増となり、宿泊需要全体の成長をけん引した。

供給:
4ツ星及び5ツ星ホテルの新規供給は無し
2019年第2四半期はラグジュアリーホテルの新規ホテル供給は無かった。2019年の新規ホテル計画としては、9月に再開発によって新たに開業した「The Okura Tokyo」(「プレステージタワー」及び「ヘリテージウィング」2棟合計508室)が挙げられる。今後数年間で複数のラグジュアリーホテルの新規供給が予定されている。このうち代表的な計画としては、2020年開業予定の「フォーシーズンズ東京大手町」、2020年に虎ノ門、2021年に銀座にて開業予定の「エディションホテル」、2022年開業予定の「ブルガリホテル東京」が挙げられる。

運営パフォーマンス:
ADRの改善がRevPAR成長に貢献
東京の5ツ星ホテルの運営パフォーマンスは、1日当り販売可能客室数当り宿泊売上(RevPAR)が2019年初来5月までの累計で前年同期比7.5%の増加となった(出典:STR)。前年同期比6.8%増となった客室単価(ADR)の上昇がパフォーマンス改善に貢献し、客室稼働率も前年同期比0.7%の微増となった。

売買:
2019年第2四半期のホテル売買取引は、ジャパン・ホテル・リート投資法人がヒューリックから「ヒルトン東京お台場」を624億円(1室あたり137.7百万円)で取得した。ヒューリックは2017年11月に同ホテルを600億円弱で取得していた。

12ヵ月見通し:
世界的スポーツイベントにより更なるパフォーマンス改善が見込まれる
2019年のラグビーワールドカップに続き2020年にオリンピック・パラリンピックを控える東京では、5ツ星ホテルマーケットの更なるパフォーマンス改善が見込まれる。今後12ヵ月間のホテル投資マーケットに関しては、2020年以降のRevPAR成長率が鈍化すると見込み、売却の検討を始める機関投資家が出てくる可能性があり、取引件数が再び増加すると考えられる。

※8 東京ホテル:特段の説明がない限り東京都内所在の5ツ星ホテルマーケット

JLL執行役員 ホテルズ&ホスピタリティ事業部長 沢柳 知彦は、次のように述べています。
「都内の延べ宿泊者数は、年初来1月-4月の前年比15.2%増の高い成長率を維持していますが、国内全体でみると2019年1月-5月の訪日外国人客数は前年比4.2%増となり、二けた成長を遂げていた前年までの成長ペースが鈍化しています。特に、中国に次ぎ国別訪日客数第2位の韓国が前年比-4.7%となり、訪日客数の伸び悩みの要因となっています。なお、訪日客の多くが利用する都内の5ツ星ホテルについては、桜の開花時期が長く、花見目的のインバウンド需要を多く取り込めたことで、第2四半期のパフォーマンスは堅調に回復し、第3四半期以降も世界的スポーツイベントを契機に更なる成長が見込まれます。ホテル投資マーケットについては、東京オリンピック後のRevPAR成長ペース鈍化を見据えて譲渡益確定を見込んだ売却を検討するホテル投資家が現れており、2019年上期に続き下期も活発なホテル取引が期待されます」

「ジャパン プロパティ ダイジェスト2019年第2四半期」の詳細はJLLウェブサイト( http://www.joneslanglasalle.co.jp/ja/trends-and-insights/research)をご覧ください。

JLLについて
JLL(ニューヨーク証券取引所上場:JLL)は、不動産に関わるすべてのサービスをグローバルに提供する総合不動産サービス会社です。JLLは不動産市場を再考し、皆様のアンビション実現を支援する不動産の機会やスペースを提供するとともに、お客様、人、コミュニティにとってよりよい明日を築くことを目指します。フォーチュン500に選出されているJLLは、2019年6月30日現在、世界80ヵ国で展開、従業員約92,000名を擁し、売上高は163億米ドルです。JLLは、ジョーンズ ラング ラサール インコーポレイテッドの企業呼称及び登録商標です。
http://www.jll.com

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