業績どん底のレオパレス21、投資ファンドの救済で一息つくも復活への道は遠い？

9月末時点で171億円の債務超過となった賃貸大手のレオパレス21（8848）。2018年に発覚した施工不良問題以来、業績は悪化の一途をたどり、債務の解消を図るためにソフトバンクグループ（SBG）傘下の米投資ファンドからの支援を受け入れました。今後の事業立て直しの見通しはどうなのでしょうか。

いまだ解決途上の「施工不良問題」が業績を下押し

「債務超過」は会社の抱える負債が総資産を超えること──つまり理論上、会社の資産を全て売却しても借金を返しきれないことを意味します。

レオパレス21（以下、レオパレス）のような上場企業では、上場廃止の要因にもなります。債務超過が続けば銀行から融資が受けられなくなり、遠からず資金がショートして倒産に追い込まれる、かなり危機的な状況です。

レオパレスの業績不振は、2018年5月に発覚した施工不良問題、いわゆる「界壁」問題に端を発しています。

レオパレスが建築した賃貸アパートで、耐火性能や遮音性能にかかわる「界壁」と呼ばれる部材が使われていない、あっても施工不良であるなど、建築基準法違反の疑いのある建物が次々と見つかり、改修が必要な物件は全国で1万3600棟以上、戸数にして19万5000戸以上にのぼりました。

こうした生活の安全を脅かすような偽装事件は、企業の存続に致命的な打撃を与えます。

たとえば、2000年に起きた雪印乳業の集団食中毒事件では1万4000人以上が被害を受け、翌年の子会社による牛肉偽装問題も相まって雪印ブランド製品の販売は急減。2000年3月期に1兆2000億円を超えていた連結売上高は、2003年3月期には8000億円を下回っています。

レオパレスの施工不良問題も入居率の低下をもたらし、売上高を急速に押し下げています。問題物件の新規入居者募集を停止したことが響いているのはもちろんですが、消費者に与えてしまった不信感も入居率に影を落としているのではないでしょうか。

では、レオパレスの事業内容と債務超過に至るまでの業績の推移を見てみましょう。

レオパレスの主要事業と近年の業績

レオパレスが展開する事業は、アパートの転貸を中心とする「賃貸事業」、賃貸アパートの建設を請け負う「開発事業」、介護施設を運営する「シルバー事業」そして「リゾート事業」です。

施工不良問題が起きる以前は、賃貸が売上高シェア8割、開発が1.5割ほどでしたが、現在、開発事業では新規受注を停止しており、89.6%（2020年3月期）を占める賃貸事業が唯一の柱という状態です。

次に、業績の推移を確認していきましょう。

2018年3月期から2020年3月期まで3カ年の推移は、売上高が5308億円⇒5052億円⇒4336億円、営業利益が229億円⇒74億円⇒▲365億円と、ともに下り坂。当期純利益は148億円⇒▲687億円⇒▲802億円と著しい減収減益が続いています。

施工不良問題が発覚して以降、売上高を減少させている大きな要因は入居率の低下です。問題発覚直前の18年4月時点で全管理戸数における入居率は92.8%だったのですが、19年12月には78.9%にまで低下しました。

レオパレスの賃貸ビジネスは、アパートのオーナーから一括借上げをして賃貸の仲介・管理から収益を得る構造なので、入居率が下がってもオーナーへ支払う保証家賃分は変わらず、入居率の低下は売上高のみならず利益の減少にも直結します。

結果、2019年3月期の営業利益は67.8%の大幅減。さらに当期純利益はマイナス圏に突入しました。補修工事関連損失引当金548億円や空室損失引当金97億円の繰り入れなど、施工不良への対処に伴う特別損失を計上したことで▲687億円になっています。

そして今年度（2021年度3月期）は、新型コロナの影響が加わったことで業績悪化に歯止めがかからなくなり、ついに債務超過に陥りました。

直近の第2四半期は、売上高が2086億円、営業利益が▲126億円、四半期純利益が▲176億円と回復の兆しが見えず、第1四半期末に118億円だった債務超過も第2四半期では171億円にまで拡大しています。

業績の低迷とともに株価も低落

当然ながら株価は下落しており、問題発覚前の18年4月に900円台だった株価は19年には200〜400円の間を上下し、今年の7月以降は200円を下回りました。

その後、9月30日にSBG傘下の米投資ファンド、フォートレス・インベストメント・グループが約570億円の支援を行うとの報道が流れると、株価は一気に上昇。10月2日の終値は206円にまでなりましたが、11月に入ってからは155〜160円で推移しています。

レオパレス21の過去5年の株価推移

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求められるのは入居率の回復を後押しする施策

債務超過を解消できたとしても、事業そのものが再建できなければ意味がありません。カギとなる入居率の見通しはどうなのでしょうか？

入居率はこの10月時点で77.5%と80%を下回っています（一般に80％以下になるとオーナーへの支払いが家賃収入を上回る「逆ざや」になると言われています）が、実はコロナ禍前の1月時点では80.2%まで回復しており、コロナ禍からの経済回復とともに入居率は徐々に上昇していくとみられます。

また、施工不良があった“優先調査対象物件”に限定した入居率も、補修が完了し新規募集を再開できる物件が増えたため、昨年に記録した最低値57.1%（10月）から今年は66.1%（10月）へと回復しており、少しずつ新規入居者が増えていることがわかります。

21年3月期通期の業績予想は、売上高4311億円と前期比わずか0.6%減であり、当期純利益も722億円増の▲80億円と、すでにどん底は乗り越えたと言ってよさそうです。

しかし、要改修戸数のうち改修が完了しているのは10月末で2割強にすぎません。この補修工事を進めるのと並行して、コアとなる賃貸事業の入居者層の拡大やオーナーの信頼回復をいかにスピーディーに行っていけるかが今後のポイントとなるでしょう。

まとめ

レオパレスは施工不良問題によって深刻な入居率の低下に陥り、倒産が噂されるまでに業績が悪化しました。債務超過の危機は投資ファンドの支援でしのぐことができましたが、従来の勢いを取り戻すにはまだしばらく時間が必要なようです。

また、今後フォートレス・インベストメント・グループが経営にどのような影響力を及ぼしてくるかについても、注視していく必要があるでしょう。

【参考資料】
株式会社レオパレス21 2021年3月期第2四半期 決算短信〔日本基準〕（連結）（https://www.leopalace21.co.jp/ir/library/pdf/2021/2Q/daini_tanshin.pdf）
株式会社レオパレス21 2021年3月期第1四半期 決算短信〔日本基準〕（連結）（https://www.leopalace21.co.jp/ir/library/pdf/2021/1Q/daiichi_tanshin.pdf）
株式会社レオパレス21 2020年3月期 決算短信〔日本基準〕（連結）（https://www.leopalace21.co.jp/ir/library/pdf/2020/4Q/kessan_tanshin.pdf）
株式会社レオパレス21 2020年3月期 決算プレゼンテーション資料（https://www.leopalace21.co.jp/ir/library/pdf/2020/4Q/kessan_ppt.pdf）
株式会社レオパレス21 2019年3月期 決算短信〔日本基準〕（連結）（https://www.leopalace21.co.jp/ir/library/pdf/2019/4Q/kessan_tanshin.pdf）
株式会社レオパレス21 「改修等の進捗状況について（https://www.leopalace21.co.jp/info/pdf/2020/progress.pdf）」2020.10.31現在