相続税対策のアパート賃貸の落とし穴。「空室」が1カ月以上だと…
トウシル / 2018年8月20日 7時57分
相続税対策のアパート賃貸の落とし穴。「空室」が1カ月以上だと…
土地にアパートやマンションを建てて賃貸すると相続税対策になるのは有名な話。でも、場合によっては相続税が安くならないことも……。
アパート・マンションで相続税が安くなる要素
所有する土地にアパート・マンションを建てて賃貸することは、代表的な相続税対策の1つです。
アパート・マンションの賃貸により相続税が安くなる要素としては、次のようなものがあります。
・土地の評価額が購入額より安くなる
土地を新たに購入する場合、例えば5億円で買った土地の相続税評価額が4億円で
あれば、5億円を現金で保有するよりも相続税が安くなります。
・建物の評価額が建築費より安くなる
建物の評価額は建築費の50%ほどと言われていますから、例えば1億円で建てた建物
は5,000万円の評価となり、1億円を現金で保有するよりも相続税が安くなります。
・建物に貸家としての評価が使える
賃貸用のアパート・マンションは、貸家として通常の70%の評価となりますから、
評価額5,000万円の建物なら3,500万円まで下がります。
・土地に貸家建付地としての評価が使える
賃貸用のアパート・マンションの敷地は、貸家建付地として評価され、通常の評価額
より20%前後下がります。どれだけ下がるかは土地により異なります。
・土地に小規模宅地の特例が使える
以下の説明をご覧ください。
小規模宅地の特例とは?
小規模宅地の特例とは、一定の要件を満たす宅地について、一定の面積の範囲内で評価額を安くする、というものです。自宅の土地の評価が最大で80%安くなるというものが有名ですが、賃貸用アパート・マンションの敷地であっても小規模宅地の特例が使えます。
他の土地に小規模宅地の特例を使わないのであれば、アパート・マンションの敷地のうち200㎡までが、50%減額となります。
例えば、200㎡の土地で、通常の評価額4億円、借地権割合が70%の土地であれば、まず貸家建付地の評価として21%減額され、3億1,600万円となります。
これに小規模宅地の特例が使えますので、3億1,600万円×50%=1億5,800万円まで評価額を下げることができます。
財産が多額の場合、これだけで相続税が1億円以上安くなったりもします。もし、小規模宅地の特例を自宅の土地などと併用する場合は、定められた計算式により限度面積を計算します。この場合、限度面積は200㎡より小さくなります。
相続発生時に空室だった場合はどうなる?
ここで、注意しておきたい点があります。相続発生時に空室があった場合です。
例えばアパートを10室貸していて、そのうちの4室が相続発生時点で空室であれば、4室分については貸家の評価も、貸家建付地としての評価も受けられないのが原則です。
ただし、相続発生時点でたまたま空室だった、と認められる場合は貸家や貸家建付地の評価を使うことができるという特例があります。
国税庁のホームページをみると、この特例を使えるかどうかの判定として、
・各独立部分が課税時期前に継続的に賃貸されてきたものかどうか
・賃借人の退去後速やかに新たな賃借人の募集が行われたかどうか
・空室の期間、他の用途に供されていないかどうか
・空室の期間が課税時期の前後の例えば1カ月程度であるなど一時的な期間であった
かどうか
・課税時期後の賃貸が一時的なものではないかどうか
などの事実関係から総合的に判断するものとされています(「課税時期」は、「相続発生時」と読み替えていただいて結構です)。
なお、アパートやマンションではなく戸建ての賃貸物件や、1棟貸しの物件の場合、相続発生時に空室であれば、上記の特例はなく、貸家や貸家建付地の評価も受けられませんので注意してください。
「一時的な空室」の適用要件が厳格化の方向へ!
ここでよく問題になるのが、空室部分につき「一時的な空室」として貸家や貸家建付地の評価が認められるかどうかです。しばしば裁判でも争われています。
判決により判断はまちまちなのですが、特にここ最近の傾向として、上で挙げた要件の「空室の期間が課税時期の前後の例えば1カ月程度であるなど一時的な期間であったかどうか」の「1カ月」が重視されています。
以前は、4~6カ月程度の空室期間であれば認められていることも多かったのですが、近年は1カ月を超えていてはいけない、という雰囲気になっているように感じます。
さらに、相続発生時に空室があっても、不動産賃貸事業を継続していれば小規模宅地の特例については適用できました。つまり、空室の期間については要件とはされていなかったのです。
しかし、7月に発表された通達を読む限りでは、今後は小規模宅地の特例についても、上記の「1カ月基準」が適用されることになりそうです。
つまり、相続発生時に空室があり、それが相当の期間続いている場合、空室部分については貸家や貸家建付地の評価だけではなく、小規模宅地の特例も使えなくなる、ということです。
空室にしないための対策とは?
空室が多ければ多いほど、土地や建物の評価額の引き下げ効果が弱まり、結果として相続税が想定より高くついてしまう、という事態が実際に起こっています。
今は郊外では空室率が5割を超えるアパート・マンションも珍しくありません。それなのに、安易な相続税対策により、逆に賃貸アパート・マンションの数は増えているのが実情です。
そのため、賃貸需要が旺盛な都心部を除いては、相続税対策としてアパートやマンションを建てても相続税が安くならず、逆に財産を目減りさせることになってしまうケースも目立ちます。
空室にしないための対策としては、賃貸物件につきサブリースによる一括借り上げの契約を業者と結ぶ、もしくはご自身で会社を作ってその会社がサブリースで一括で借り上げる、というものが考えられます。
また、不動産管理会社と普段から仲良くしておき、空室になったら優先的に次の入居者を探してもらうように働きかけておくのも一つです。
でも、最も重要なのは、空室が出にくいようなエリアに賃貸アパート・マンションを建てることです。
相続税が安くなるといって安易にアパート・マンション経営に走るのは危険です。メリットやデメリットの把握、そしてアパート・マンション経営が成り立つエリアかどうかの詳細な調査などを行ったうえ、最終的な判断を下すようにしましょう。
(足立 武志)
この記事に関連するニュース
-
資産運用にも「終活」は必要! “わかりやすく”、“分けやすく”が原則
ファイナンシャルフィールド / 2024年4月24日 2時20分
-
20年以上連れ添った夫婦は〈自宅の贈与〉が2,000万円まで非課税になるお得な制度があるが…安易に使うと損をするワケ【税理士が助言】
THE GOLD ONLINE(ゴールドオンライン) / 2024年4月18日 11時15分
-
「亡くなった父が遺した5000万円で働かず暮らせる」という知人。税金はかからないのでしょうか?
ファイナンシャルフィールド / 2024年4月17日 4時40分
-
危なかった…賃貸マンションを経営する70代母が「3億円」騙し取られかけたワケ。「相続対策」で待ち構える、悪徳不動産会社の功名なワナ【元メガ・大手地銀の銀行員が解説】
THE GOLD ONLINE(ゴールドオンライン) / 2024年4月8日 10時15分
-
相続税額「1億円」!? 祖父の死で老後資金が消滅した63歳地主の父、子を二の舞にさせないための「緻密な相続対策」【元メガ・大手地銀の銀行員が解説】
THE GOLD ONLINE(ゴールドオンライン) / 2024年3月31日 10時15分
ランキング
-
1「大事な大事な退職金2,000万円が“NISA”でみるみる溶けた。」年金月20万円の65歳元サラリーマン、老後計画崩壊で大後悔…「もう、生きていけない」【FPの助言】
THE GOLD ONLINE(ゴールドオンライン) / 2024年4月24日 11時45分
-
2「東大理3受かった子」に共通する"意外な性格" 日本イチ頭いい子供たちはどう勉強している?
東洋経済オンライン / 2024年4月24日 5時40分
-
3わずか2年半で消えた「幻のJR新型特急」とは 裏目に出た高性能
乗りものニュース / 2024年4月24日 9時42分
-
4「世界の猫を喜ばす」会社は、なぜ日本中の嫌われ者となったのか…いなば食品の炎上が止まらない根本原因
プレジデントオンライン / 2024年4月24日 9時15分
-
5IHI、エンジン燃費改ざん 4千台超、80年代からか
共同通信 / 2024年4月24日 19時15分
記事ミッション中・・・
記事にリアクションする
記事ミッション中・・・
記事にリアクションする
エラーが発生しました
ページを再読み込みして
ください