「売れないマンション」にありがちな7つのNG 立地はもちろん自転車置場や駐車場にも注目

東洋経済オンライン / 2019年4月26日 18時0分

郵便受けにチラシがたまっているような物件もNGです(写真:freeangle/PIXTA)

山本貴さん(58歳、仮名)は、結婚と同時に購入した築32年のファミリータイプのマンションにお住まいです。子どもが独立したため、都心への住み替えを検討しており、当時4800万円で買った新築マンションの現在の査定額を不動産会社に尋ねたところ、1800万~2000万円程度だと言われ、がっかりしてしまいました。

長年、マンション住まいをしているご家庭のお子さんが成長して独立した後など、ライフスタイルの変化によって、夫婦2人で住むのに十分な広さの物件に住み替えを考えたとします。

しかし、市場では売れると想定されるマンションの査定額を住宅ローン残債が上回っていたり、売りたくてもなかなか買い手がつかなかったりなど、売りたいのに売れず、現金化できずに負債となっている「負動産」マンションは全国にあふれています。

一般的にプレミアムがつくようなヴィンテージマンションを除いては、築年数が経つほど物件の価格は下がります。新築~5年以内に比べて、築6~10年以内では10%前後、さらに築11~15年になると20%以上値下がりします。その後、築20~30年ではあまり価格は変動せず、販売価格の半値ほどで下げ止まりするのが一般的です。

■売れないマンションの典型的な特徴

山本さんご夫婦のマンションの査定額が低かったのは、管理状況が悪く負動産要件が多かった、バブル景気の影響を受けたマンションだったからです。「売れないマンションが持つ共用部分『9つのNG』」(2019年3月16日配信)に続いて、拙著『「負動産」マンションを「富動産」に変えるプロ技』でも紹介している、売れないマンションの典型的な特徴をいくつかご紹介しましょう。

① 最寄り駅から徒歩7分以上かかる

最近は夫婦共働き世帯が増え、通勤に便利な駅近物件が人気です。また、子育て世代でも買い物や子育てのしやすさから、商業施設の近くなど利便性の高いマンションも人気です。さらに再開発が進む今日においては、駅直結・徒歩0分や駅徒歩1分などのマンションも存在します。

マンションは一戸建てと違って、物件の多くが最寄り駅から徒歩圏内。一昔前は、徒歩10分でも近いと思われていましたが、現在では5分未満と5~9分以内を合わせると、全体の約70%にもなります。もし最寄り駅から徒歩7分以上でその帰り道に商業施設や活性化している商店街などがないマンションは、相対的に売却しにくい負動産といえます。

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