「不幸を招く」外れマンションの見分け方 「完璧な物件」など、どこにも存在しない

東洋経済オンライン / 2019年6月16日 7時40分

同じ建物でも「階数格差」があったり、マンション物件は「一点物」だ。失敗しない選び方とは?(写真:shimi/PIXTA)

「新築マンションは買った途端に2割も3割も値下がりする。それなら中古マンションのほうがお得」といわれることがあります。本当なのでしょうか? 少し考えてみたいと思います。

マンションの購入に当たっては、大きく2つのニーズが混在していることが多いです。1つは「広い部屋に住みたい」とか「充実した設備に囲まれて暮らしたい」などと、居住性や快適性を高めたいというニーズです。もう1つは、「賃貸暮らしで高い家賃を払い続けるより、買ったほうが総額は安く済むかもしれない」とか「値上がりするエリアかもしれない」といった金銭的合理性や資産性を期待するニーズです。

しかし、こうした2つのニーズは混在しやすい反面、「同時に満たす」のは簡単ではありません。

■実需と投資のニーズを同時に満たすのは難しい

マンション購入のニーズについて、ちょっと専門的になりますが、もう少し掘り下げてみましょう。

不動産業界では、買い手が住むための物件は「実需物件」、賃貸などで収益を得るための物件は「投資物件」と区別されています。実需と投資で、検索用のポータルサイトも異なったりします。

実需物件を選ぶ場合、多くの人が広さや設備、ブランドなどを重視します。一方、投資物件を選ぶ場合は利回り重視で、家賃が高くなりそうな物件を安い価格で買えることを望みます。また、安定した家賃収入を得たいと考えれば、物件の広さよりも立地にこだわる必要があります。ここで問題は、立地と広さを兼ね備えた物件というのが一般に高価格であること。そのため、投資物件の買い手は、広さのほうを妥協して物件を選ぶことになりがちです。広さの妥協は居住性を譲ることでもあるため、実需と投資のニーズを同時に満たすことも簡単ではないということができます。

できる限り2つのニーズを満たすマンションを探すには、どうしたらいいか。最近、「半投半住」という考え方が広がりつつあります。投資的な観点で「資産価値を維持しやすい」物件を「住まいとして買う」際にも気にかけましょう、という考え方です。つまり、自分たちが購入し暮らそうとしているマンションは、将来、貸したり売ったり簡単にできる物件なのかどうか、そこを意識するということです。

こうした「半投半住」を重視して物件を探している人から、「いろいろ見て回ったが、新築でも中古でもあまり価格が変わらない」という声を聞くことがあります。

確かに、東京23区、もっというと都心の千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区、文京区、江東区などで「駅から5分以内」の中古マンションは、周辺で販売されている新築物件と、さほど価格が変わりません。人気のエリアのマンションは中古になっても値崩れしていないのです。裏を返せば、中古の価格が新築に比べて下がっている場合、そのエリアは長期的に資産価値を維持しづらい物件が多いと見ることもできます。

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