「不幸を招く」外れマンションの見分け方 「完璧な物件」など、どこにも存在しない

東洋経済オンライン / 2019年6月16日 7時40分

したがって、「新築・中古ともあまり価格が変わらないエリアを見つけて、新築・中古の縛りなく両方の物件を探す」が、「半投半住」のマンション探しの基本姿勢といえそうです。

■価格に影響する要素が複雑で、物件はすべて「一点物」

マンションは需要と供給の関係で価格がほぼ決まりますが、人気のエリアのマンションが中古になっても価格が下がらないのは、古くても欲しい人がたくさんいるからです。

一方で、同じ建物のマンションであっても、間取りや階が違えば窓から見える景色も異なったりします。マンション価格が需要と供給の関係で決まるのは間違いないのですが、「不動産は一点物」といわれるように、マンション物件は、それぞれ「要素」条件が異なるので一つとして同じものがありません。中古物件になると価格に影響する要素がさらに増えます。

先日、マンション価格が年々上昇しているエリアで物件を見て回りました。新築時4500万円だった物件が、築10年経った現在は6500万円で売買されていました。相場は上昇基調とはいえ、それにしても強気な価格です。

何か変だとヒアリングをしてみると、オーナーは5年ほど前に中古でこの物件を買ったことがわかりました。新築時に購入した人がオーナーであれば、取得価格も4500万円でしょうから価格交渉できるかもしれません。しかし今のオーナーは新築時より、かなり高い価格で購入したのでしょう。だから、強気な価格を付けていて、交渉の余地もありませんでした。中古マンション市場では、このようなケースが少なくないと思います。

私自身も過去に物件を売却しようとしたことがあり、「高く売れるなら売る、そうでないなら持ち続ける」という方針で募集をかけました。このような方針の物件オーナーと価格交渉する場合も骨が折れるかもしれません。

一方で親から相続した物件を早く現金化したい、転勤までに引っ越しをしなければならない、といった事情を抱えるオーナーとは、価格の相談に柔軟に応じてもらえるかもしれません。同じ物件であっても、売り主の事情によって価格が変わるわけです。やはり「不動産は一点物」です。中古物件を探す場合、売り主がなぜ売却しようとしているのか、その理由を探ることもテクニックの1つです。

■最大のニーズを満たしてくれるかを吟味

ここまでを整理すれば、マンション購入に当たって「新築と中古の価格差があまりない都心部などのエリアに、大きすぎない物件を、中古であれば売り主(オーナー)の事情もヒアリングし、価格交渉することが大事」ということになりますね。

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