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値上がり必至「新駅・再開発マンション」買う方法 買える価格でなければ買うことはできないが…

東洋経済オンライン / 2021年7月25日 7時30分

延伸計画が現実味を帯びる有楽町線(左)と南北線(右)(写真左:sachinyan / PIXTA、写真右:IK / PIXTA)

マンションの資産価値は立地でほぼ決まる。その立地が格上げされるのは2つのパターンしかない。それは新駅ができるか、大規模に再開発されるかだ。景観が変貌を遂げるほどの開発はすべて再開発と呼ばれる。それも乗降客数が多い駅の近くだと影響力が一層強くなる。

東京はその再開発で絶えず魅力を振りまく都市として君臨している。今後、マンションの資産価値を変えそうな新駅と駅前再開発について知っておくと、自宅を含めた資産価値を容易に増やすことができる。

マンションは自力で価値を上げることはできない。築年なりに建物は劣化するし、管理や大規模修繕で資産価値が上がった試しはない。その立地の価値を街ぐるみで上げるしかないのだ。そこで有効な手段が新駅と大規模再開発なのだ。

■有楽町線と南北線の延伸計画に現実味

新駅は2020年開業の高輪ゲートウェイ駅と虎ノ門ヒルズ駅で当面打ち止めとなるはずだったが、2021年7月15日、国土交通省の交通政策審議会は、東京地下鉄(東京メトロ)が主体となって地下鉄有楽町線の延伸(豊洲駅~住吉駅)や品川駅周辺の整備(白金高輪駅~品川駅)を進めるのが適切だとする答申を公表。国や東京都が建設費を補助する方向性で大筋合意したという。

東京メトロの大株主が国と東京都であることから、大方決まりだろう。しかし、この実現には10年以上かかるので、かなり先の話になる。

過去には、大江戸線開通、南北線の延伸、半蔵門線の延伸などその影響を受けた場所は多い。どこももれなく資産価値を上げている。もし、自宅マンションを持っていれば、値上がりしたということだ。

「立地が格上げされる」2つ目のパターン、再開発はたくさんの計画が現在進行形で続々進んでいる。再開発といっても、その影響力は立地と規模によって雲泥の差になる。単純にその再開発された商業施設・オフィス・住宅・ホテルに来る人の数が重要なのだ。

その意味で、再開発で生まれる床面積の総量でインパクトが決まる。床面積があっても集客力がなければいけないことから、再開発は駅前で大規模に行われると威力を発揮する。

■駅を巻き込んでの再開発の好例:渋谷

駅前の光景がこの10年で最も変貌した駅は渋谷だろう。渋谷ヒカリエ(2012年開業)、渋谷ストリーム(2018年開業)、渋谷スクランブルスクエア東棟(2019年開業)、東急プラザの建て替えの渋谷フクラス(2019年開業)、宮下パーク(2020年開業)と毎年の様に大規模な商業施設とオフィスの複合施設がめじろ押しだった。今後も、渋谷駅桜丘口地区(2023年度竣工)、ネクスト渋谷桜丘地区(2023年度竣工)、渋谷二丁目(ヒカリエの裏手の開発、2024年度竣工)渋谷スクランブルスクエア西棟(2027年度開業)、が続く。

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