これからの不動産の価値を決める"納得"の物差し 単純な損得勘定では測れない新しい指標に注目

「TX沿線でいちばん早く、一番高く売れる街に」を目標に掲げて数々の改革に取り組み、子育て世帯を中心に人気が高い千葉県流山市。写真は「流山おおたかの森」駅前にある森のまち広場（写真：adfuji / PIXTA）

既存の体制や価値観が崩れ、歴史的な大転換期にある現在。不動産の価値指標についても大きな変化の波が押し寄せようとしています。不動産コンサルタントで、さくら事務所会長の長嶋修氏は、本格的な人口・世帯数減少社会を迎える日本の土地資産額は大きく減少する、と話します。

激変する不動産の資産価値は今後どうなるのか。長嶋氏の著書『グレートリセット後の世界をどう生きるか: 激変する金融、不動産市場』より一部を抜粋、再編集し、3回にわたってお届けしています。本記事は2回目です。

不動産の価値指標が変わる

日本が長期にわたる本格的な人口減少局面に突入するのは誰しもご存じかと思います。

【画像で確認】今の価格を維持もしくは上昇できる不動産は少ない！不動産市場の「三極化」、残酷な現実

とはいえ、こうした人口減少局面では、全国一律に、まんべんなく人口（需要）が減り、平均的に不動産価格が下がるわけではありません。現実には次のように大きく三極分化します。

1. 人が集まるところ
2. 徐々に減少していくところ
3. 無人化するところ

1の「人が集まるところ」は人口減少といったメガトレンドをものともせず、今後も価格維持ないしは上昇を続けます。2の「徐々に減少していくところ」は年率2〜4パーセントの下落を継続。仮に4パーセントの下落を15年続けるとおよそ半値となります。

3の「無人化するところ」は文字通り価値ゼロどころか「お金を払っても引き取り手がない」といった状況となり、すでにスタートしているこの三極化が、人口減少ピークの2070年に向けてますますコントラストを強めていくといった状況となるでしょう。

こうした中、私たちは「不動産」とどのように向き合っていけばよいのでしょうか。

テレビや新聞、雑誌、ネットなどメディアでよく取り上げられる「賃貸か持ち家か」「マンションか一戸建てか」「都心か地方か」「いつが買い時か、売り時か」「住宅ローンは変動か固定か」といった明快なテーマは、いつの時代でも一定のニーズがあります。

しかし、このような単純図式化された問いは、実は今となっては本質的ではなく、したがってあまり意味がないかもしれません。

それはなぜでしょうか。こうしたテーマは往々にして「経済合理性」を論じています。要は「損得勘定」です。

もちろん経済合理性は超重要。高く買うより少しでも安く買えた方がいいに決まっています。買ったそばから不動産の価値がダダ下がりしてX年後に無価値あるいはマイナス価値となってしまうより、価値が落ちない、落ちにくい方がいいでしょうし、筆者も日ごろその重要性を説いています。