不動産投資、みんな資金はいくらから始めたの?

ZUU online / 2017年10月13日 11時0分

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不動産投資、みんな資金はいくらから始めたの?(写真=carballo/Shutterstock.com) ((ZUU online))

不動産投資と聞くと、お金持ちがやるものと思っていませんか。たくさんのお金がかかりそうだから貯金がないと無理だと思っている人も多いでしょうが、実はそんなことはありません。多くの不動産投資家が、少ない自己資金をもとに投資をはじめているのです。

■都内の区分マンションに投資を行う場合、どの程度の自己資金が必要?

仮に、都内の区分マンションに投資を行う場合、実際にはどの程度の自己資金が必要だと思いますか。仮に1戸2,500万円の新築区分マンションを購入する場合を考えてみましょう。

実は全員が同じ自己資金を準備しなければならないというわけではありません。年収や物件状況、資産状況、融資における金利、家賃状況など、さまざまな状況を加味したうえで、必要な自己資金が決まってきます。

また、投資家の考え方によっても自己資金をいくら用意するかが変わってきます。例えば、手元の資金をあまり使いたくないという希望があれば、自己資金として入れる額を少なくします。一方、毎月得られるキャッシュフロー(家賃-融資返済-諸費用)を多くしたいという場合は、自己資金を多めに入れる必要があります。

このような状況や考え方により自己資金がいくら必要かはわかってきますが、あまり自己資金を入れたくないという人の場合、購入金額の5~10%程度の自己資金で投資を行うケースが一般的だといえます。

なお、物件評価が高く、不動産会社と金融機関が提携しているケースでは、初期費用10万円程度で投資を始めることが出来たり、満額の融資が受けられることもあります。

■区分マンション投資でかかる費用がどのぐらいかを知ろう

なお、投資当初にかかる費用については自己資金でまかなう必要があります。そのため、満額融資を受けることができたとしても、費用の支払いは別途資金が必要となります。

それでは、どのような費用がかかるのでしょうか。一般的には以下の費用を見積もっておく必要があります。

まず、登録免許税がかかります。これは不動産の所有権や融資を受けたことに伴う、抵当権などの権利に関する登記を行うためにかかる税金です。通常は司法書士にお願いをして登記を行うため、手数料もかかることになります。

また、不動産購入に伴う契約書に貼る印紙代や、不動産取得税もかかります。このような費用は、新築のケースでは不動産購入価格の3%~5%はかかると見込んでおきましょう。上記の2,500万円の物件のケースであれば、満額融資を受けた場合には75万円程度からの自己資金があれば投資可能になります。

最終的に自己資金をいくら用意するかは、何年ローンにするか、キャッシュフローをプラスにするか、マイナスながらも早く返済することを重視するかで異なってきます。もしオーナーが手元の資金を残し、借りたお金で運用を行うことで効率的な運用を図りたいのであれば、自己資金を少なくする運用が望ましいといえます。

この場合には、レバレッジを効かせることができます。レバレッジとは、てこの原理ともいい、借入資金をうまく活用して自己資金に対する投資利回りを高めることをさします。自己資金が300万円だとしても、家賃収入から諸経費や返済資金を差し引いた実質的な収入が年間で30万円になれば、投資利回りは10%を見込むことが可能です。レバレッジを効かせることで、このような運用ができるのです。

実際に、少ない自己資金で不動産投資を行う人の多くは、レバレッジをうまく活用しています。このように聞くと、不動産投資は必ずしも多額の資金が必要ではないことがわかります。

不動産投資は少ない自己資金でもできる投資です。ぜひ検討してみましょう。
(提供:income press)

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