失敗も役に立つ?譲渡所得のカラクリ

ZUU online / 2019年6月25日 18時20分

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(写真=Amnaj Khetsamtip/Shutterstock.com)

不動産の売買をすると、利益が発生することも、しないこともありますが、気をつけなければならないのは税金です。利益が発生した時には税金を納めなければなりません。損をしても、対応次第ではすでに納めた税金の一部を取り戻すことができます。不動産の売却は多くの人にとって頻繁に発生することではないかもしれませんが、譲渡所得の仕組みを理解しておきましょう。

■マイホームの売却で税金が還付されるしくみ

収入にはいろいろな種類があります。多くの人にとって、主な収入は給与でしょう。個人で商売をしている人は、その事業で得た収入で生活しています。銀行口座に入金される利子、株式の配当金、宝くじの当選金、大家さんの家賃収入。これらは所得税を計算するにあたって、それぞれ別の収入とみなされます。

収入を得るために投資をしたところ、思ったとおりの成果が得られず損失が発生することがあります。預金の利子に損失はありませんが、事業や不動産投資で損失が発生することは珍しくありません。

Aという種類の収入がたくさんある一方で、別の収入Bでは赤字が発生している。この状況でAの収入からBの赤字を差し引くことで、納める税金が少なくなることを損益通算といいます。この仕組みを活用するかどうかで、納める税額に大きな差が出ることがあります。

不動産の場合、買った金額よりも売った金額のほうが低ければ、赤字が発生します。しかし、基本的に給与収入と損益通算することはできません。このように個別で計算する方式を分離課税といいます。

ただし、マイホームの場合は特例が認められています。所有期間が5年以上の自宅を売却して損失が出た場合、給与収入などと損益通算できます。確定申告すると源泉徴収された税金が戻ってくるのです。

■1日の違いで税金が倍になる?

不動産の場合、家賃収入と売買の損益は、税金の計算上別のものとして考えます。家賃収入は給与収入などと損益通算できますが、売買の損益はできません。不動産売買の損益は、分離課税の「譲渡所得」として扱われます。

不動産の譲渡所得は、買ってから売るまでの期間によって税率が異なります。売った年の1月1日時点で購入から5年以上経っていると、所得税と住民税、復興所得税の合計は20.315%です。5年未満の場合は39.63%です。それぞれ長期譲渡所得、短期譲渡所得と呼ばれています。

売却する日がたった1日違うだけで、税率が倍近くになってしまうことがあるのです。

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