ヴィンテージ・マンションは投資対象になるか

ZUU online / 2019年7月15日 16時30分

しかし、このようなペルソナの賃借人に対しては、100㎡といった大きな部屋は現実的ではなく、賃貸向き部屋の大きさは40~50㎡程度が適当だと考えます。

これを前提に部屋を見ていきましょう。

売却事例 平成30年6月30日
4F 54.21㎡ 売却価格 7,180万円 坪単価 437.9万円 でした。

この部屋そのものの賃料ではありませんが、同じ程度の大きさの部屋が、現在約25万円で賃貸されています。

これを表面利回りで単純計算しますと、

25万円×12ヶ月÷7,180万円=4.18% 

となります。この物件を5,000万円の30年ローン2%を組んで購入した場合、毎月の支払いが、約18.5万円。これに管理費・租税公課などが毎月2.5万円とすると、年間支出額が21万円×12ヵ月=252万円。

これをもとに実質利回りを計算しますと、

(300万円-252万円)÷7,180万円=0.7% となります。

ここで、考えなくてはいけないことが、ローンを活用したことによるレバレッジ効果です。家賃収入300万円からローンの支払いと管理費・租税公課の252万円を引いた48万円を得るために投資した自己資金2,180万円に対する利回りは2.2%となります。

都心の一等地にある、価値が落ちにくい(値上がりも期待できる)ヴィンテージマンションを2,180万円で購入し、毎年48万円を受け取りながら、資産形成できる投資と考えることもできます。

また、ここでもう一つ考慮しなければいけないのが、キャピタル・ゲインです。購入価格より売却価格が高ければ、その差額が売却益になります。保有期間が5年以上ですと(期間計算は特殊な計算式)、売却益に約20%の所得税・住民税がかかり、売却益の手残りが約80%となります。もし500万円の売却益が出たら、400万円の手残り(さらにそこから売却にかかる仲介手数料などが差し引かれる)となります。

不動産価格は政策や株価、融資情勢などを含む、多くの経済状況と複雑に関係します。将来、所有物件がいくらで売却できるか、正確に予測することはできませんが、ヴィンテージ・マンションを不動産投資物件として考える際は、キャピタル・ゲインが狙える投資対象ということになります。

特に都心のマンションであれば、中古マンションの不動産価格は、立地次第では上昇する余地はあるのではないでしょうか。今後、日本は人口が減少していきます。人口が減少する時は全国一律に減少するのではなく、主に地方での人口が減少していきます。地方での人口が減少すれば、仕事が集中している都心部にますます人は集まってくるでしょう。東京都心では土地はすでに開発され尽くされています。建替えにより、「縦」に高くなることがあったとしても、土地が増えることはありません。ヴィンテージマンションと呼ばれるマンションに投資することは、今後、ますます「希少性」が高まる可能性が高い、資産に投資することを意味するのではないでしょうか。

(提供=アセット online/ZUU online)

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