マンションの部屋を所有する「区分投資」とは?「一棟買い」とも比較

ZUU online / 2019年6月19日 14時0分

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出典:Getty Images

近年、手堅い資産形成として注目を集めている不動産投資ですが、考えなければならないことは数多くあります。

議論の一つが「区分投資」か「一棟買い」かの二択。

つまり、マンションなどを1部屋から購入し、他の投資家と建物を共同で所有するのか、建物まるまるを自己所有とするのかの判断です。

もちろん、どちらにもメリットデメリットがあるので、どちらの方がいいとは一概には言えませんが、不動産投資初心者の方におすすめできるのは、区分投資の方です。

今回は区分投資をテーマに、一棟買いとも比較しながらその特徴やメリット、デメリットを考察していきます。

■ 区分投資とは?

区分投資とは、集合住宅(主にマンション)の1部屋を購入し、購入した部屋を入居者に貸し出すことで家賃収入を得る投資手法です。

同じ建物に部屋を複数所有している場合でも、1部屋でも他者が部屋を所有している物件は「区分所有」という定義になります。

■ 区分投資の権利関係

区分投資で物件を所有することによって、以下部分の権利を手にすることができます。

  1. 専有部分(部屋の内部のこと)の所有権
  2. 共有部分(階段、エレベーター、屋上など誰の専有部分にも属さない部分)の一部所有権
  3. 土地の一部所有権

つまり、部屋の所有権が手に入るのは当然のことながら、建物の部屋でない部分と土地についても、「共同所有」という形で所有権を得られます。

共同所有の割合は、専有部分の面積に応じて分配されます。

つまり同じ広さの部屋であれば、2部屋持っている人は、1部屋持っている人よりも持ち分は多くなります。また、1部屋ずつの場合はより大きい部屋を所有している人の方が、持ち分は多くなります。

なお②、③については①に付随する権利であり、切り離して扱うことはできません。(部屋を所有し続けながら②、③のみ売却することや、部屋を売却する時に②、③のみ手放さないということはできません。)

■ 区分投資のメリット

では、一棟買いとも比較しながら、区分投資のメリットについて挙げていきます。

□ 初期費用、総額が抑えられる

区分投資であれば数百万~といった予算で投資を始めることができるだけでなく、金融機関からの融資も受けやすいため、ローンを組んでの投資も比較的容易に行えます。(一棟買い物件への融資については「かぼちゃの馬車」の騒動以降、条件が厳しくなっています。)

□ 管理の手間や、突発的な修繕費がかかりにくい

区分所有物件の日常の管理については、原則として管理組合が選定した管理会社が行うため、オーナーはあまり手をかけず不動産を運用できます。

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