東京オリンピック後の不動産市況を大胆予想

ZUU online / 2019年8月12日 16時30分

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(画像=Roman Babakin/Shutterstock.com)

東京オリンピックの開催が来年に迫ってきました。インターネットからの各競技の事前申し込みを済ませ、抽選結果に一喜一憂しているという人も多いかもしれません。

また、オリンピック終了後の経済状況が気になる人も多いのではないでしょうか。オリンピック景気が終わって、不動産価格も暴落するのではないかという声も聞かれます。様々な要因を探りながら、大胆に予想してみましょう

■マクロ経済から見た不動産価格

言うまでもなく、不動産価格はマクロ経済の影響を大きく受けます。では、それを事前に予測することはできるのでしょうか。

その一つとして、株価との相関性を見る方法があります。経済学の教科書にもあるように、株価は経済の先行指標、不動産価格は遅行指標と言われています。

これを踏まえて株価の動向を見ていくと、不動産価格の動きを推測することができます。

不動産価格は株価のように小刻みに動くのではなく、大きなトレンドを描く、また商業地がマクロ経済の影響を大きく受けるということです。

IMF(国際通過基金)の世界経済予想の修正版によると、米中貿易摩擦の影響が今後の世界経済のネガティブ・インパクトとなる可能性が大きいといいます。

■金利が大きく影響する

また、地価を予想する上では金利の動向も考慮しなくてはなりません。特に長期金利は、不動産価格に大きな影響を与えます。

例えば、J-REITは金融機関から借入によって物件を取得し、その賃料を投資家へ配当していきます。したがって、金利上昇はJ-REITにも大きな影響を与えます。

個人の住宅も同様で、住宅ローンの金利が上昇すれば、購入意欲に直接ネガティブな影響を与えます。

このように、不動産価格を考える上で金利動向を把握することは必須なのです。

■短期的な動きは

今年に入り、不動産価格の潮目はすでに変化しています。金融機関のサラリーマン向け不動産投資は、一連の「かぼちゃの馬車」問題の影響で金融庁による融資の締め付けが厳しくなり、ある程度の頭金が用意できないと投資物件を購入できなくなっています。

一方で富裕層は年々確実に増えており、相続が発生する前に現金を不動産に変えることで相続税の評価額を減らす節税対策は、ますます一般的になっています。

都心の物件は価格が高止まりしているため、首都圏郊外や地方物件などで少しでも高い利回りが取れる物件を購入する動きも続いています。

また、資金力のある外資系ファンドなどは、都心の一等地にターゲットを絞り、商業ビルへの投資を続けています。商業ビルは空室率が低く、オフィスレイアウトの柔軟性や耐震性の高い新しい物件への移転需要も旺盛なので、低い利回りでもファンドは活発に投資を行っています。

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