東京オリンピック後の不動産市況を大胆予想

ZUU online / 2019年8月12日 16時30分

居住用マンション価格も高止まりしています。オリンピック前後にピークをつけて下がり始めたとしても、それを待っていた潜在層が購入に走ると見られています。

■不動産市況に影響を及ぼす変化

しかし今後、不動産需要は減少するとも言われています。そこで重要なことは、視点をどの程度先に置くかです。5年先か10年先か、もっと長期で30年先を見るかで戦略は変わってきます。

1 日本の人口動態

不動産価格に最も影響を与えるのが、人口動態です。首都圏に限って見ると、2025年までは増加し、その後減少に転じますが、下げ幅は6%と予測されています。

毎日の通勤を考えても、これだけ交通網が整備されているにもかかわらず、電車やバスの混雑はあまり変わっていないように思えます。しかし、ここで考えるべきは年代別の人口構成です。新たに不動産を購入、もしくは賃貸する層は20~50歳までが9割と言われています。

2025年の首都圏の年代別人口は、団塊ジュニア世代が50~54歳になり、住宅需要の牽引役となる年代から外れてきます。

したがって、年齢層から見た不動産需要は、急激ではなく今後10年でじわじわと減っていく可能性が高いです。

総人口という視点では、人口減少はすでに始まっているため、長期的には確実に需要は減少するでしょう。特に下げ幅は地方で顕著であり、首都圏であっても都下や23区の足立区、世田谷区でさえも需要減少が見込まれています。

さらに、人口が減少する時は当然、全国で一律に減少するわけではなく、都心部への一極集中がより鮮明になる可能性もあります。都心部への需要は高く推移し、郊外の需要が減少していくことが予想されます。

2 訪日外国人の減少

国土交通省観光庁によると、2013年の訪日観光客数は1,000万人を超え、2018年には3,119万人まで増えました。この流れはあまり変わらず、今後も訪日観光客は年々増加していくでしょう。訪日客数は為替相場よって大きく変わります。今後も円安傾向が続けばより一層増加が見込めるので、不動産価格は下がりにくくなります。

3 管理不全のマンションの増加

少子高齢化に伴い、マンションの建物自体も高齢化していきます。それによって、管理体制の不十分なマンションが増加することは間違いないでしょう。

この問題に対応するためには、国土交通省が中心となって、きちんと法整備を行う必要があるでしょう。しかし、これは「日本のマンションは、建て替えも含めて今後どのように対処すべきか」という長期的かつ壮大なテーマでもあるので、短期的な不動産価格の変動要因とは切り離して考えるべき問題かもしれません。

■まとめ

今後、立地による不動産価値の格差はますます顕著になっていくでしょう。ここで考える必要があるのは、所有不動産を価値ある不動産に替えていくことであり、これを「不動産ポートフォリオのリバランス」と言います。不動産を所有する人は、いち早く情報をキャッチしつつ、専門家に相談しながら価値ある不動産に組み換えていくことが重要です。

(提供=アセットONLINE/ZUU online)

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