住宅ローンで不動産投資 これが「アウト」と「セーフ」の境目だ

ZUU online / 2019年8月22日 16時30分

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(画像=Andrii Yalanskyi/Shutterstock.com)

2019年5月、石井啓一国土交通大臣の会見において、住宅ローンのフラット35が不動産投資に利用されている疑いがあることが発表されました(2019年6月18日時点で調査中)。「なぜ住宅ローンで不動産投資をしてはいけないのか」と疑問に思う人もいるかもしれません。住宅ローンで不動産投資をするとどうなるのか、また、することが許されるケースはあるのでしょうか。

■なぜ住宅ローンで不動産投資をしてはいけないのか

住宅ローンで不動産投資をしてはいけない理由をシンプルに答えると、「住宅ローンは住宅用のローンだから」です。

住宅ローンの金利は、他に類を見ないほど低く設定されています。一方で使途自由のフリーローンは、利息制限法の上限金利である15%(借り入れ額が100万円以上の場合)に達することもあります。しかし住宅ローンはプライムレート(その金融機関における最優遇金利)の+1%程度という、個人向け融資としてはかなり低金利の商品です。そのうえ資産や収入が平均と比べてそれほど高くない人でも、数千万円というレベルのローンを組むことができます。

住宅ローンが優遇されているのは、購入するものが生活に欠かせない住居だからです。賃金が簡単には上がらないこの時代に、もしも住宅ローンの金利が10%だったら、家を買える人はほとんどいなくなってしまうでしょう。そうなると不動産市場は大きな打撃を受けますし、金融機関も住宅ローンの融資業務ができなくなってしまいます。

そのため、住宅ローンは借り入れ条件や制度(住宅ローン控除やすまい給付金など)の面で優遇されているのです。

一方、不動産投資ローンは事業用のローンなので、金融機関としては賃貸事業が行き詰まるリスクを考慮して、(住宅ローンと比較すると)金利を高めに設定する必要があります。その他にも借入上限額や借入期間など、さまざまな条件が不動産投資向けに作られています。

もしも有利な条件である住宅ローンで不動産投資をすることができるようになると、誰も不動産投資ローンを利用しなくなるでしょう。そうなると、金融機関はリスクに見合った貸し付けができなくなります。そのため、不動産投資に住宅ローンを使うことは禁じられているのです。

■賃貸併用住宅なら条件付きで住宅ローンが使える

住宅ローンを住宅購入やリフォーム以外の用途に使うことは契約違反です。このことが金融機関にバレると、一括返済を迫られるリスクがあります。もしかすると、見て見ぬふりをする銀行員もいるかもしれませんが、契約書で禁止されていることをしてしまったら、当然「アウト」です。

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