不動産投資でローンを組む際の手順や注意点、限度額の目安を解説

ZUU online / 2019年8月7日 12時0分

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(画像=PIXTA)

不動産投資は、投資先となる不動産購入に資金が必要な投資だ。ほとんどの個人投資家がローンを組んで不動産を購入する。そこで今回はローン申し込みの手順やポイント、限度額などを紹介していく。ローンの知識を得ることで不動産投資を成功させてほしい。

■不動産投資のローンと住宅ローンの違いとは

不動産投資のローンと住宅ローンの大きな違いは、ローンの借り入れ目的と融資審査内容だ。

住宅ローンでは「自分が住むための家(不動産)」を取得するために、物件購入費用を借り入れるのに対して、不動産投資のローンでは、「購入した不動産を他人に貸すことで家賃収入を得る」ことを目的に、購入資金を借り入れる。事業資金を借り入れるのと同様だ。

目的の違いにより、融資審査内容も変わる。住宅ローンでは、現在得ている給与などから返済能力を判断されるのに対して、不動産投資のローンでは、物件の収益性など事業内容によって審査される。住宅ローンはあくまで「住む」ことが目的であるから、ローンは現在得ている収入の範囲内で返せる額が限度額となるが、不動産投資ローンでは物件の収益性が高ければ、現在得ている収入以上の額を借り入れることが可能だ。

金利も異なる。住宅ローンは返済原資が「給与」であり、その範囲内で返せる額を貸し付けているため、銀行側としては貸し倒れリスクが少ない。そのため住宅ローンの金利は0.5~2.0%と低くなっている。それに対して不動産投資ローンでは、空室ができるなどして、家賃収入が想定通り入ってこないリスクがある。その分住宅ローンより貸し倒れリスクが高く、金利も1.5~4%と高い。

●不動産投資のメリットとデメリットとは

次に気になるのが不動産投資のメリットとデメリットであろう。

まず不動産投資のメリットは、入居者がいれば安定した収入源を得ることができるという点だ。ローンの返済が終わった後も入居者がいれば、家賃収入を得続けることができる。ローン返済がなければより収益性も高まるため、定年までに投資用物件を購入し、完済しておけば、老後資金が引き続き収入として入ってくることになる。

さらに不動産投資は節税効果もある。不動産購入後1~2年は諸費用が発生し、所得税控除が受けられることが多い。特に高所得者にとっては高い節税効果を発揮する。不動産は現物資産であるから、元本割れのリスクが少ないというのもメリットだ。

デメリットは空室になれば赤字になり、赤字がかさめばローンが破たんする可能性がある点だ。不動産投資で収益を出すには、借り手がつき家賃が毎月入ってくることが前提となっている。借り手がつかず空室が発生すると、ローン返済額に加えて管理手数料、修繕積立金などの支出がかさみ、キャッシュフローが行き詰まる。特に割高な物件を購入してしまったり、購入前の利回り計算が甘い場合はリスクが大きくなってしまうので、注意が必要だ。

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