新築?中古?不動産投資での物件選びはどのように考えればよいか

ZUU online / 2019年8月20日 14時0分

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出典:Getty Images

不動産投資の物件選びを行う際、必ず必要になってくる議論の一つが新築物件と中古の物件どちらにすべきか、という点ではないでしょうか?

新築物件を中心に扱う業者は中古物件のリスクばかりを強調して新築物件を推してくるし、一方で中古物件を得意とする業者は、新築物件にいかに販売業者が利益を乗せているかを力説し、自社物件への購入の誘導を行います。

結論としては、月並みですがどちらも一長一短。

不動産投資に関する知識によっても、得たいリターンによっても、適切な投資先は変わってきます。

■ 新築と中古の定義は?

新築の物件はディベロッパー自身、もしくはそれに近しい立場にある販売会社から、竣工完了前、もしくは完了から1年以内をめどに、投資家に直接販売される物件のことを指します。

売買契約の成立により所有権は、ディベロッパーから投資家に移動します。

中古の物件は、ディベロッパーではない所有者から、また別の所有者へと売買が行われる物件を主に指します。

所有者は個人のケースが多いですが、法人の場合もあります。

この場合、間に入ってくる不動産業者は主に「仲介」という立場をとります。

ただし、多いケースではありませんが、ディベロッパーが自社物件として長期保有していたものを、「中古物件」として販売するようなケースもあります。

■ 新築物件のメリット

新築物件を購入するメリットは大きく3つに分類されます。

□ 設備の保証がされているため、リスクが低い

不動産の所有者となった場合、入居者の故意、重過失での破損を除き、設備の修繕を負担する義務が生じます。

新築物件の場合、当面は設備に不具合が出る可能性は低いことが想定される上、一定期間の間に生じた不具合については売主の負担となるような取り決めがなされるケースもあります。

購入直後に思わぬ修繕費用で悩まされるようなリスクは、大幅に軽減できます。

□ 銀行の物件評価額が高く、多額の融資を受けやすい

新築の物件は、銀行からの評価額が高いです。

ローンを組み、銀行から融資を受けて不動産投資を始める場合、新築物件の方がより多額の融資、場合によっては販売価格満額の融資を受けることも不可能ではありません。

つまり、初期投資なしで不動産のオーナーになるということも可能です。

□ 販売のタイミングが分かりやすい

新築物件の場合、物件の完成や販売開始の時期が比較的容易に判明します。

特定の物件の購入を検討する際、スケジュールが立てやすく、計画的に取引を進めることが可能です。

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