住宅ローンの本審査に落ちる5つの理由とは?対策についても徹底解説

ZUU online / 2019年9月21日 18時0分

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(画像=PIXTA)

憧れのマイホームを目前にして、住宅ローンの審査に落ちてしまい、夢をあきらめざるを得ない人がいる。「自分は大丈夫だろうか」と不安な人はいないだろうか。思いもかけない悲劇が起きないよう、住宅ローンの本審査に落ちてしまう理由や、落ちないための対策について解説しよう。

■住宅ローンの本審査は難しい?

購入する物件の目星が付いた時点で行う「事前審査」はクリアできたのに、肝心の契約を結ぶ際の「本審査」で落ちてしまうケースがある。これは、あなたが何千万という多額のお金を借りるのにふさわしい人物かどうか、事前審査よりも多くの項目で細かくチェックされるためだ。

その多くのチェック項目の中で、金融機関に「これは大丈夫か?」と不安にさせるような点があると、 審査期間が長引いたり、当初の希望より融資を受けられる金額が少なくなってしまったり、審査に落ちてローンを組めなかったり、という事態に陥ってしまう。

本審査を通過することは全員にとって難しいわけではないが、なかなか通過できない人も中にはいる。この違いはどこにあるのだろうか。

●住宅ローンの審査基準

住宅ローンの審査基準はその金融機関によって違い、しかも公表されていないので、どういう人が審査に通過しやすいのか、どういう人が審査に落ちてしまうのか、一概には言えない。

ただ、国土交通省が全国の銀行や信用金庫、農協など住宅ローンを提供する金融機関を対象に行った「民間住宅ローンの実態に関する調査(2018年)」では長期・固定金利ローンにおいて、「融資を行う際に考慮する項目」として以下のものが挙げられている。(構成比とは、回答した金融機関のうち、審査項目に加えていると答えた金融機関の割合)

審査項目 構成比 具体的な内容
健康状態 98.6% 団体信用生命保険(団信)への加入が必須となっている金融機関が多数を占める。ローン返済額をカバーできるくらいの保険金が出る生命保険に加入できる健康状態かどうかチェックされている。
借入時年齢 98.3% 「20歳から65歳まで」など一定の利用条件が設定されている。この項目は各金融機関のホームページなどで確認できることが多い。
完済時年齢 97.7% 現年齢にローン期間を加えた「完済時年齢」が高すぎると、全額返済できないリスクがあると判断されやすい。70歳以上になるなら要注意だ。
担保評価 97.2% 万が一、ローン返済ができない場合、銀行は担保である住宅を売却することで未返済分をまかなう。審査時の住宅の評価額が低いと、未返済分を十分まかなえないリスクがあると判断され、審査に通りにくくなる。
勤続年数 95.7% 2016年には76.3%だったが急上昇し、ここ数年で重視されるようになった項目だ。最低1~3年以上が目安になるため、転職直後は要注意だ。
年収 95.6% 最低100~250万円以上は必要だと答えた金融機関が多かった。
連帯保証 94.9% 保証会社の保証が付くかどうかが重視される。保証会社は、ローンの返済ができなくなった場合に、代わりに返済する役目を負うため金融機関よりもさらに審査が厳しいと言われている。
返済負担率 90.7% 年収に占める年間のローン(住宅ローンだけでなく車やクレジットカードなどのローンも含む)返済額が「返済負担率」だ。高すぎると「借りすぎ」だと判断されやすい。
金融機関の営業エリア 90.3% 住所地もしくは勤務地がエリア内にあることを条件としている金融機関も多い。
融資可能額(融資率)①購入の場合 79.6% 「融資率」とは物件の建築費や購入費に占める借入額の割合のことだ。物件価格の80%までしか貸せないという金融機関もあれば150%までという金融機関もある。
雇用形態 75.7% 「安定した収入」があるかどうかが分かれ目だ。派遣社員、契約社員、フリーターなどは対象外という金融機関も多く、自営業者も正社員や公務員に比べると厳しくなりやすい。
融資可能額(融資率)②借換えの場合 73.1% 物件の建築費や購入費より借入額のほうが大きいようだと、審査に通りにくい。
国籍 68.9% 日本人、もしくは永住権取得者のみを対象としているケースが多い。
カードローン等の他の債務の状況や返済履歴 63.1% ほかの借り入れ状況や、延滞の有無も確認される。
申込人との取引状況 47.2% 他の取引で「お得意様」の場合、審査が通りやすくなることがある。
業種 29.1% 雇用形態同様、「安定した収入」が得られる仕事かどうかが重視される。年収が高くても、歩合制や出来高制で月収にばらつきがある業種だと毎月継続して返済していけるかどうか不安視されることもある。
家族構成 21.7% このあたりの情報を参照する金融機関は現状少ないが、まったく関係ないとも言えない。
雇用先の規模 20.0%
所有資産 18.9%
性別 15.1%
その他 3.9%

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