2019年に地価上昇を支えた市場構造を解剖する

ZUU online / 2019年11月25日 8時0分

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(写真=AMatveev/Shutterstock.com)

米中貿易摩擦の激化による企業業績の落ち込みや消費マインドの低下など経済情勢が不透明な中で、不動産市場は全般的に好調を維持しています。

国税庁によると2019年の路線価はプラス1.3%と、4年連続の上昇を記録しました。背景には、堅調なオフィス需要・インバウンドも影響しているようです。

この記事では、不動産相場の堅調ぶりと、それを支える市場構造について解説します。

■首都圏だけではなく地方都市も持ち直し

三大都市圏(東京・中京・近畿)は、相変わらず堅調です。いわゆる1都3県は、東京都(+4.9%)・神奈川県(+0.9%)・千葉県(+1.0%)・埼玉県(+1.0%)と6年連続のアップを記録しました。地価上昇の追い風の一つが、オフィス需要です。

渋谷スクランブルスクエアをはじめとする渋谷エリア、あべのハルカスを抜くビルが話題の八重洲口周辺、さらには品川エリアなど、オリンピックを控えた東京は再開発が目白押しでオフィスの大量供給が続きます。にもかかわらず、都心(港・品川・中央・千代田・新宿)の空室率は2%未満とほとんど埋まっている状況です。

不動産相場の堅調さは、地方都市にも広がりつつあります。高知県の帯屋町1丁目(+2.4%)や秋田県中通り2丁目(+4.2%)など、バブル期以来久しぶりに路線価が上昇したエリアも珍しくありません。

福岡の堅調ぶりは、三大都市圏をしのぎます。博多港・福岡空港・博多駅を擁する九州の玄関口・博多では、博多駅周辺の「博多コネクティッド」と天神地区「天神ビッグバン」で再開発事業が進んでいます。

福岡市街は、福岡空港から至近のためビルの高さが制限されてきました。そこで、国家戦略特区の特例を利用して期限付きで緩和、建て替えを促そうというのが事業の目玉です。

2019年7月のオフィス空室率は2%を切る低水準で、今のところ供給過剰の懸念はなさそうです。

■地価を支えるインバウンド需要

47都道府県の中で最も伸びを見せたのは、三大都市圏や四大地方都市(札幌・仙台・広島・福岡)ではなく、沖縄県(+8.3%)です。訪日観光客の増加に伴うホテル需要・店舗需要が価格を押し上げたのです。

沖縄だけではありません。大分県(+0.6%)はバブル期以来の上昇で、別府市は10%を超えました。

別府では、高級ホテル建設ラッシュが続きます。2019年8月には、ANAインターコンチネンタルホテルがオープンしました。オリックスグループが運営する老舗の杉乃井ホテルは、宿泊2棟の新築を含めた大規模なリニューアルを予定、星野グループも進出を計画中です。

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